Загальні положення затратного методу оцінювання нерухомості (на прикладі АКБ "Укрсиббанк")

Об'єкти визначення справедливої вартостіВизначення справедливої вартості1. Цінні папериПоточна ринкова вартість на фондовому ринку. За відсутності такої оцінки - експертна оцінка2.

Загальні положення затратного методу оцінювання нерухомості (на прикладі АКБ "Укрсиббанк")

Контрольная работа

Банковское дело

Другие контрольные работы по предмету

Банковское дело

Сдать работу со 100% гаранией
кція може виявитися дуже несприятливою.

Заставна вартість бізнесу підприємства - це вартість діючого підприєм-ства або вартість 100% корпоративних прав у діловому підприємстві.

Необхідність оцінки вартості підприємства виникає в основному у таких випадках [9]:

- під час інвестиційного аналізу у ході прийняття рішень про доцільність інвестування коштів у те чи інше підприємство, у т. ч. при здійсненні операцій М&А (поглинання і приєднання);

- у ході реорганізації підприємства (мета оцінки - визначення бази для складання передавального чи розподільного балансу, а також для встановлення пропорцій обміну корпоративних прав);

- у разі банкрутства та ліквідації підприємства (оцінка проводиться з метою визначення вартості ліквідаційної маси);

- у разі продажу підприємства як цілісного майнового комплексу (мета оцінки - визначення реальної ціни продажу майна);

- у разі застави майна та при визначенні кредитоспроможності підприємства (мета оцінки - визначити реальну вартість кредитного забезпечення);

- у процесі санаційного аудиту при визначенні санаційної спроможності (оцінка вартості майна проводиться з метою розрахунку ефективності санації);

- під час приватизації державних підприємств (метою оцінки є визначення початкової ціни продажу об'єкта приватизації).

Оцінка вартості підприємства, його майна належить до найскладніших питань фінансів підприємств. Особливо відзначаються оцінка вартості підпри-ємства як цілісного майнового комплексу та оцінка корпоративних прав суб'єк-та господарювання, якщо дані права не котируються на біржі. Хоча вартість підприємства інколи може дорівнювати ринковій вартості його активів, слід розуміти, що ці поняття є різними. У першому випадку йдеться насамперед про вартість, що може бути створена в результаті функціонування бізнесу. Оцінка підприємства здійснюється, як правило, на базі ринкової вартості - ймовірної суми грошей, за яку можливі купівля-продаж об'єкта оцінки на ринку.

Організаційне, методичне та практичне забезпечення проведення оцінки вартості підприємств здійснюють особи, що займаються професійною оцінною діяльністю - оцінювачі та суб'єкти оцінної діяльності.

З метою вироблення уніфікованих підходів до методології та порядку проведення оцінювання в 1981 р. був створений Міжнародний комітет зі стан-дартів оцінки вартості майна. Ним було розроблено ряд стандартів оцінювання.

Вітчизняним законодавством при оцінці вартості майна та підприємства в ціло-му рекомендовано керуватися Законом України "Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні" [1], методикою оцінки вар-тості майна під час приватизації [2], положеннями (національними стандар-тами) експертної оцінки, нормативними актами Фонду державного майна.

У літературних джерелах, нормативних актах наводяться численні прин-ципи, яких слід дотримуватися при здійсненні оцінки вартості підприємства. До основних з них слід віднести такі [8]:

- принцип заміщення - полягає в том, що покупець не заплатить за об'єкт більше, ніж існуюча мінімальна ціна за майно з аналогічною корисністю;

- принцип корисності - зводиться до того, що об'єкт має вартість лише тоді, коли він є корисним для потенційного власника (корисність може бути пов'язана з очікуванням майбутніх доходів чи інших вигод);

- принцип очікування - інвестор, плануючи вкладати кошти в об'єкт сьогодні, очікує отримати грошові доходи від об'єкта в майбутньому;

- принцип зміни вартості - говорить про те, що вартість об'єкта оцінки постійно змінюється в результаті зміни внутрішнього стану та дії зовнішніх факторів;

- принцип ефективного використання - полягає в тому, що з усіх можливих варіантів експлуатації об'єкта обирається той, що забезпечує найефективніше використання його функціональних характеристик, а отже, приносить найбільшу вартість;

- принцип розумної обережності оцінок - зводиться до того, що під час оцінки оцінювач повинен критично (із розумним упередженням) ставитися до всієї інформації, що стає йому відомою від адміністрації об'єкта оцінки, і, по можливості, перевіряти цю інформацію, звертаючись до незалежних джерел;

- принцип альтернативності оцінок - полягає у необхідності використання різних методів оцінки та порівняння показників вартості, отриманих у результаті застосування альтернативних методів.

 

2 Сутність методів оцінки майна підприємства, яке надається в заставу

 

Згідно з Національним стандартом N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" [3] оцінка майна підприємства проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур.

Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що най-більш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на досто-вірність результатів оцінки.

Неможливість або недоцільність застосування певного методичного під-ходу, пов'язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки.

Застереження та обмеження щодо використання результатів оцінки об'єк-та оцінки зазначаються у звіті про оцінку майна.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:

- витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів);

- дохідний;

- порівняльний.

Подана в табл. 1 класифікує найпоширеніші базові методи оцінки вар-тості бізнесу, хоча слід відзначити, що кожен з указаних методів має багато модифікацій [5]. Обраний підхід до оцінки вартості бізнесу і його конкретний метод повинні спиратися на достовірну інформаційну базу та бути обгрунтовані з огляду на специфіку об'єкта й умов його функціонування у визначений проміжок часу.

За недостатності наявної інформації, її сумнівного характеру чи неможливості формалізації отриманих даних прийнятним підходом до визначення вартості бізнесу можна вважати експертні технології. У такому разі вартість бізнесу визначається за допомогою опитування кваліфікованих експертів-оцінювачів щодо його вартості, основних факторів впливу, ключових показників оцінки, а також математично-статистичної інтерпретації одержаних результатів.

 

Таблиця 1

Методи оцінки вартості бізнесу(майна підприємства) [5]

ПідхідМетод оцінкиБазовий постулатВитратнийПростий балансовий методВартість бізнесу визнається рівною різниці між активами та пасивами фірми Метод регулю-вання балансуВартість бізнесу визначається підсумовуванням реальної вартості усіх компонентів цілісного майнового комплексу підприємства з вирахуванням сум його зобов'язань (боргів)Метод ліквідаційної вартостіВартість бізнесу дорівнює сумі коштів, яка може бути реально отримана при його ліквідації (продажу); або сумі ліквідаційних вартостей усіх видів майна підприємства. Визначається три види ліквідаційної вартості бізнесу: упорядкована, примусова і кінцеваМетод вартості заміщенняВартість бізнесу визначається підрахуванням вартості створення ідентичного цілісного майнового комплексу у поточних цінах, який має аналогічну корисність для власників, але сформований відповідно до сучасних стандартів та вимогМетод чистих активівВартість бізнесу визначається вирахуванням зі скоригованої вартості активів підприємства скоригованої вартості його пасивів. Коригування полягає у ціновому приведенні чи нормалізації бухгалтерської звітностіМетод нагромадження активівВартість бізнесу дорівнює різниці між ринковою вартістю всіх активів підприємства та ринковою вартістю усіх його пасивів (зобов'язань) у поелементному розрізіДохіднийМетод прямої капіталізації доходівВартість бізнесу дорівнює теперішній вартості майбутніх грошових потоків від його використання, що можуть бути капіталізовані учасниками (власниками)Метод

дисконтування грошового потокуВартість бізнесу дорівнює теперішній вартості грошових потоків, генерованих кожним його компонентом, з урахуванням відмінностей у рівнях дисконтівМетод економічного прибуткуВартість бізнесу визначається множенням суми інвестованого капіталу на ставку економічної рентабельності, яка дорівнює різниці між рентабельністю інвестованого капіталу і середньозваженими витратами на його залучення та використанняМетод додаткових

доходівВартість бізнесу визначається урегулюванням балансу підприємства та оцінюванням можливостей отримання доходів від його використанняПорівняльнийМетод мультиплікаторівВартість бізнесу оцінюється на основі визначених коефіцієнтів, що відтворюють суттєві характеристики аналогічних об'єктів, представлених на ринкуМетод галузевих співвідношеньВартість бізнесу визначається на основі цінових показників та інших якісних (чи фінансових) співвідношень, характерних для даної сфери господарюванняМетод аналогових продаж чи ринку капіталуВартість бізнесу встановлюється на рівні ціни купівлі-продажу контрольних пакетів акцій компаній чи цілісних майнових комплексів

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.

Похожие работы

< 1 2 3 4 5 > >>