Дипломная работа
На тему: «Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения»
Введение
Актуальность темы исследования. В связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90х гг. многие из российских граждан стали собственниками жилых помещений, что обусловило в последующие годы небывалый рост сделок с данными объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, мена, найм, дарение и др.). В настоящее время жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома) не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент, который позволяет не просто сохранить, но и существенно приумножить вложенные средства, принося стабильный доход собственнику. Таким образом, в настоящее время в нашей стране не существует других финансовых механизмов и институтов, обеспечивающих достойное приумножение средств рядовых вкладчиков, кроме вложений в жилье, что, в свою очередь, обусловливает увеличение числа сделок с жилыми помещениями и, особенно, купли-продажи. В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт, это безусловно, привело к определенным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в долевом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестирования в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, в целом повысилась правовая защищенность участников договоров продажи жилых помещений и др.
Вместе с тем, следует отметить, что далеко не все законодательные пробелы в сфере оборота жилых помещений, и в особенности их продажи, устранены. Прежде всего, закрепленный в ГК РФ и нуждавшийся в совершенствовании механизм реализации договора продажи жилых помещений, оставлен ЖК РФ практически без внимания. Ни в одном нормативном правовом акте не определено понятие договора продажи жилого помещения, не обозначена специфика данного вида сделок с квартирами и жилыми домами. Кроме того, не определен и не сформирован государственный контролирующий орган в данной сфере; не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилья; законодательно не защищены интересы созаемщиков по договору ипотечного кредитования в случае привлечения их к солидарной ответственности, и др.
Недостатки российского законодательства в данной сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помещениями порождают существенное количество споров, причем правовые конфликты по поводу купли-продажи жилых помещений одной из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, занимают лидирующее место. К примеру, за 1 полугодие 2009г. в районных судах жилищные дела, в том числе по спорам, связанным с куплей-продажей жилых помещений, составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 1 полугодии 2008 года 13,5%); у мировых судей в 1 полугодии 2009г. количество споров, связанных с куплей-продажей, приватизацией и другими сделками с жилой площадью выросло на 11,5% (до 559,1 тыс. дел).
Таким образом, в настоящее время существует объективная необходимость в проведении комплексного научного исследования проблем договора продажи жилых помещений в целях совершенствования его гражданско-правового регулирования, что и обусловило выбор темы выпускной квалификационной работы.
Теоретические вопросы договора купли-продажи явились предметом исследования в трудах многих выдающихся отечественных ученых. Еще до революции 1917г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права: К.Анненковым, Е.В.Васьковским, Ю.С.Гамбаровым, Д.И.Мейером, С.А.Муромцевым, К.П.Победоносцевым, Г.Ф.Шершеневичем и др.
В советский период развития гражданского права серьезные исследования в данной области проводились: М.М, Агарковым, С.С.Алексеевым, С.Н.Братусем, Д.М.Генкиным, О.С.Иоффе, О.А.Красавчиковым, В.П, Грибановым, P.O. Халфиной, Б.Б.Черепахиным и др.
В последние десятилетия научные исследования, касающиеся правового регулирования договора продажи недвижимости в целом и жилых помещений, в частности, проводились многими авторам, в том числе: Т.Е.Абовой, М.И.Брагинским, С.А.Боголюбовым, М.М.Бринчуком, В.В.Витрянским, С.А.Зинченко, Н.Д.Егоровым, О.Н.Садиковым, А.П.Сергеевым, Е.А.Сухановым, Ю.К.Толстым и другими российскими цивилистами.
Вместе с тем, при всей теоретической и практической значимости проведенной научной работы, вопросы договора продажи жилых помещений недостаточно разработаны, необходим комплексный подход к их исследованию с учетом законодательного и правоприменительного опыта, сложившегося в последние годы, когда вступил в силу целый комплекс нормативных правовых актов, на качественно новом уровне регулирующий общественные отношения в данной сфере.
Цель настоящего исследования заключается в разработке на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений.
Достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:
- провести анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений;
- изучить понятие и сущность договора продажи жилого помещения и охарактеризовать существенные условия договора продажи жилого помещения;
- провести исследование актуальных проблем приобретения жилого помещения по договору ипотеки;
- провести анализ отдельных вопросов государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору продажи;
- изучить специфику гражданско-правовой ответственности сторон договора продажи жилого помещения;
- выработать конкретные предложения по совершенствованию современного российского законодательства, регулирующего общественные отношения по договору продажи жилого помещения, направленные на обеспечение прав и охраняемых законом интересов участников гражданского оборота.
Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере реализации договора продажи жилых помещений в Российской Федерации.
Предметом исследования явились нормы законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения в сфере продажи жилых помещений, судебная практика, монографическая литература, относящиеся к теме исследования.
Методология исследования. Данное исследование основано на совокупности таких методов научного познания, как: диалектический, комплексный, историко-правовой, сравнительно-правовой, системного анализа, формально-логический, социологический и др.
Нормативную базу исследования составляют: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс РФ, Федеральные законы «Об ипотечных ценных бумагах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», а также иные федеральные законы Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, регулирующие отношения, составляющие объект исследования.
Положения, выносимые на защиту:
1. Предлагаем статью 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК РФ дополнить пунктом третьим следующего содержания:
«Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению».
2. Необходимо установить имущественную ответственность регистрирующих органов в размере действительного реального ущерба, причиненного вследствие ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение.
3. Предлагается статью 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном доме является технический паспорт данного жилого помещения».
4. Предлагается в договор продажи жилого дома (его части) включать исчерпывающий перечень строений и сооружений, предназначенных для его обслуживания.
5. Предлагаем предусмотреть право созаемщика по договору ипотечного кредитования на долю в праве собственности на приобретенную квартиру в случае привлечения его к солидарной ответственности соразмерно выплаченной им части долга.
6. Предлагаем при инвестировании строительства жилых помещений законодательно установить оформление прав требования возникающих у инвестора к застройщику ценными бумагами.
Практическая значимость исследования. Разработанные научно-практические положения могут быть использованы: для внесения в установленном порядке изменений и дополнений в гражданское законодательство Российской Федерации, касающееся правового регулирования договора продажи жилых помещений в целом, а также специфики продажи квартир и жилых домов в частности.<
