Виды и методы расчета функционального износа

%20%d0%b8%20%d1%81%d0%be%d0%be%d1%80%d1%83%d0%b6%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d0%b9.%20%d0%94%d0%bb%d1%8f%20%d0%bf%d0%be%d0%bb%d1%83%d1%87%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d1%8f%20%d0%ba%d0%be%d0%bb%d0%b8%d1%87%d0%b5%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%b5%d0%bd%d0%bd%d1%8b%d1%85%20%d0%be%d1%86%d0%b5%d0%bd%d0%be%d0%ba%20%d0%b8%20%d0%bf%d1%80%d0%b8%d0%b4%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d1%8f%20%d0%b7%d0%b4%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d1%8f%d0%bc%20%d0%b8%20%d1%81%d0%be%d0%be%d1%80%d1%83%d0%b6%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d1%8f%d0%bc%20%d1%82%d0%b5%d1%85%20%d0%b8%d0%bb%d0%b8%20%d0%b8%d0%bd%d1%8b%d1%85%20%d1%81%d0%b2%d0%be%d0%b9%d1%81%d1%82%d0%b2,%20%d1%81%d0%bb%d1%83%d0%b6%d0%b0%d1%82%20%d1%8d%d0%ba%d1%81%d0%bf%d0%bb%d1%83%d0%b0%d1%82%d0%b0%d1%86%d0%b8%d0%be%d0%bd%d0%bd%d0%be-%d1%82%d0%b5%d1%85%d0%bd%d0%b8%d1%87%d0%b5%d1%81%d0%ba%d0%b8%d0%b5%20%d1%85%d0%b0%d1%80%d0%b0%d0%ba%d1%82%d0%b5%d1%80%d0%b8%d1%81%d1%82%d0%b8%d0%ba%d0%b8,%20%d0%ba%d0%be%d1%82%d0%be%d1%80%d1%8b%d0%bc%d0%b8%20%d0%bd%d0%b0%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d1%8f%d1%8e%d1%82%d1%81%d1%8f%20%d0%ba%d0%be%d0%bd%d0%ba%d1%80%d0%b5%d1%82%d0%bd%d1%8b%d0%b5%20%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b8%d1%82%d0%b5%d0%bb%d1%8c%d0%bd%d1%8b%d0%b5%20%d1%8d%d0%bb%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bd%d1%82%d1%8b%20(%d0%ba%d0%be%d0%bd%d1%81%d1%82%d1%80%d1%83%d0%ba%d1%86%d0%b8%d0%b8),%20%d1%83%d0%b7%d0%bb%d1%8b,%20%d0%b4%d0%b5%d1%82%d0%b0%d0%bb%d0%b8%20%d0%b8%20%d0%bc%d0%b5%d1%81%d1%82%d0%b0%20%d1%81%d0%be%d0%bf%d1%80%d1%8f%d0%b6%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d0%b9,%20%d0%b0%20%d1%82%d0%b0%d0%ba%d0%b6%d0%b5%20%d0%b8%20%d0%b2%d1%81%d0%b5%20%d0%b7%d0%b4%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d0%b5%20%d1%86%d0%b5%d0%bb%d0%b8%d0%ba%d0%be%d0%bc.>Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций) позволяют получить только качественные оценки зданий <http://nordoc.ru/> и сооружений. Для получения количественных оценок и придания

Виды и методы расчета функционального износа

Дипломная работа

Экономика

Другие дипломы по предмету

Экономика

Сдать работу со 100% гаранией

Содержание

 

Введение

1. Понятие и виды износа

2. Функциональный износ

2.1 Природа и сущность функционального износа

2.2 Виды функционального износа

2.3 Методика расчета функционального износа

Заключение

Список использованной литературы

 

Введение

 

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности (это может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.). Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сан.тех. оборудования, покрытия пола. Критерий - сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания (может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик).

Однако функциональный износ нельзя рассматривать в отдельности от других износов, поскольку они изначально связаны друг с другом.

Объектом работы является функциональный износ.

Предметом работы является функциональный износ в совокупности с остальными износами.

Цель работы - проанализировать виды и методы расчета функционального износа.

Задачи:

·Рассмотреть понятие функционального износа;

·Проанализировать методы расчета функционального износа.

1. Понятие и виды износа

 

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

·физический,

·функциональный

·внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис.).

 

Рис 1. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

 

2. Функциональный износ

 

.1 Природа и сущность функционального износа

 

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются в интегральное понятие - Параметры Эксплуатационного Качества (ПЭК) здания или сооружения, причем эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов.

Параметры Эксплуатационных Качеств - научно-обоснованные эксплуатационно-технические характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем, среды обитания и т.п., а также их совокупность.

К параметрам эксплутационных качеств зданий и сооружений относятся:

·надежность зданий и сооружений - определяется их безотказностью (безопасностью) в работе; долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностъю, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями;

·комфортность (гигиеничность) среды, замкнутой ограждающими конструкциями - определяется температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом;

·функциональная комфортность, определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетом эргономических требований;

·эстетичность зданий (сооружений) - определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением.

Это далеко не полный перечень Параметров Эксплуатационных Качеств зданий.

%20%d0%b8%20%d1%81%d0%be%d0%be%d1%80%d1%83%d0%b6%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d0%b9.%20%d0%94%d0%bb%d1%8f%20%d0%bf%d0%be%d0%bb%d1%83%d1%87%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d1%8f%20%d0%ba%d0%be%d0%bb%d0%b8%d1%87%d0%b5%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%b5%d0%bd%d0%bd%d1%8b%d1%85%20%d0%be%d1%86%d0%b5%d0%bd%d0%be%d0%ba%20%d0%b8%20%d0%bf%d1%80%d0%b8%d0%b4%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d1%8f%20%d0%b7%d0%b4%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d1%8f%d0%bc%20%d0%b8%20%d1%81%d0%be%d0%be%d1%80%d1%83%d0%b6%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d1%8f%d0%bc%20%d1%82%d0%b5%d1%85%20%d0%b8%d0%bb%d0%b8%20%d0%b8%d0%bd%d1%8b%d1%85%20%d1%81%d0%b2%d0%be%d0%b9%d1%81%d1%82%d0%b2,%20%d1%81%d0%bb%d1%83%d0%b6%d0%b0%d1%82%20%d1%8d%d0%ba%d1%81%d0%bf%d0%bb%d1%83%d0%b0%d1%82%d0%b0%d1%86%d0%b8%d0%be%d0%bd%d0%bd%d0%be-%d1%82%d0%b5%d1%85%d0%bd%d0%b8%d1%87%d0%b5%d1%81%d0%ba%d0%b8%d0%b5%20%d1%85%d0%b0%d1%80%d0%b0%d0%ba%d1%82%d0%b5%d1%80%d0%b8%d1%81%d1%82%d0%b8%d0%ba%d0%b8,%20%d0%ba%d0%be%d1%82%d0%be%d1%80%d1%8b%d0%bc%d0%b8%20%d0%bd%d0%b0%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d1%8f%d1%8e%d1%82%d1%81%d1%8f%20%d0%ba%d0%be%d0%bd%d0%ba%d1%80%d0%b5%d1%82%d0%bd%d1%8b%d0%b5%20%d1%81%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b8%d1%82%d0%b5%d0%bb%d1%8c%d0%bd%d1%8b%d0%b5%20%d1%8d%d0%bb%d0%b5%d0%bc%d0%b5%d0%bd%d1%82%d1%8b%20(%d0%ba%d0%be%d0%bd%d1%81%d1%82%d1%80%d1%83%d0%ba%d1%86%d0%b8%d0%b8),%20%d1%83%d0%b7%d0%bb%d1%8b,%20%d0%b4%d0%b5%d1%82%d0%b0%d0%bb%d0%b8%20%d0%b8%20%d0%bc%d0%b5%d1%81%d1%82%d0%b0%20%d1%81%d0%be%d0%bf%d1%80%d1%8f%d0%b6%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d0%b9,%20%d0%b0%20%d1%82%d0%b0%d0%ba%d0%b6%d0%b5%20%d0%b8%20%d0%b2%d1%81%d0%b5%20%d0%b7%d0%b4%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d0%b5%20%d1%86%d0%b5%d0%bb%d0%b8%d0%ba%d0%be%d0%bc.">Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций) позволяют получить только качественные оценки зданий <http://nordoc.ru/> и сооружений. Для получения количественных оценок и придания зданиям и сооружениям тех или иных свойств, служат эксплуатационно-технические характеристики, которыми наделяются конкретные строительные элементы (конструкции), узлы, детали и места сопряжений, а также и все здание целиком.

Например, комфортность определяется тепло-влажностным режимом помещений. Тепло-влажностный режим определяется температурой и относительной влажностью внутреннего воздуха помещений, которые в свою очередь определяются теплопроводностью, тепловой инерцией (массивностью), воздухопроницаемостью и влажностью ограждающих конструкций (стен), а также перепадом температур между наружной и внутренней поверхностями ограждающих конструкций и т.д.

В целом в зданиях и сооружениях необходимо различать Физическую и Функциональную (Моральную) Долговечность, которые предопределяются Параметрами Эксплуатационных Качеств (эксплуатационно-техническими характеристиками). Функциональная долговечность определяется документами (нормами проектирования, нормалями планировочных элементов), которые задают минимально необходимые эргономические, санитарно-гигиенические, экологические требования и т.п.

При определении величины функционального устар

Похожие работы

1 2 3 > >>