Введение
Выпускная квалификационная работа, написанная на тему: «Кадастровый учет и оценка индивидуального жилого дома с земельным участком в деревне Корпуса Московской области». Актуальность этой темы объясняется тем, что ужесточилось законодательство, ввелось множество новых законов, правил, приказов. Привычные процедуры постановки на кадастровый учет изменились или попросту упразднились. В свою очередь оценка недвижимого имущества подвержена множеству аспектов и нюансов, без которых считается не законной.
Объектами работы служат индивидуальный жилой дом и земельный участок.
Предмет работы:
Государственный кадастровый учет;
Государственная регистрация прав;
Оценка объекта недвижимости.
Целью работы является внесение сведений об объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости и определение его рыночной стоимости.
Для выполнения поставленной задачи необходимо:
Проанализировать законодательную и нормативно-правовую базы для кадастрового учета, регистрации прав и оценки недвижимого имущества;
Изучить социально-экономическую составляющую района и местоположение объекта;
Подготовить межевой и технический планы, для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости;
Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.
1. Основные положения о постановке на кадастровый учет, регистрации и оценке недвижимости
1.1 Анализ законодательной базы
С 1 января 2017 года произошли кардинальные изменения в сфере кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В важнейшем для кадастровой деятельности Федеральном законе от 24 июля 2007 года No 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» [6] утратило силу более 30 статей из 48. Например, такие:
Статья 3. Орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости;
Статья 4. Принципы ведения государственного кадастра недвижимости;
Статья 7. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости;
Статья 13. Разделы государственного кадастра недвижимости;
Статья 15. Информационное взаимодействие при ведении государственного кадастра недвижимости;
Статья 23. Решение об осуществлении кадастрового учета и иные статьи [6].
В области регистрации прав основополагающим был и частично действует до 1 января 2020 года Федеральный закон от 21 июля 1997 года No 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3]. На сегодняшний день действует лишь одна статья данного закона - 31.1 «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение» [3].
Все эти и другие изменения прописаны в Федеральном законе от 3 июля 2016 года No 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» [7].
Упразднили выдачу кадастровых паспортов на недвижимое имущество и свидетельств, в которых прописывались права граждан, физических и юридических лиц на недвижимое имущество. Иными словами, Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав (ЕГРП) объединили в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Теперь физические и юридические лица после Государственного кадастрового учета объекта недвижимости и Государственной регистрации прав на него [5], получают выписку из ЕГРН, в которой указываются основные сведения о недвижимом имуществе: кадастровый номер, площадь, дата постановки на кадастровый учет, кадастровая стоимость, права и ограничения, особые отметки и иная информация.
Основным законом для работы в сфере кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [5] с 1 января 2017 года стал Федеральный закон от 13 июля 2015 года No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [5]. В статье 1 пунктах 2, 3 и 7 данного закона даны следующие определения:
- Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с законом сведений;
- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав);
- Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных, предусмотренных законом, сведений об объектах недвижимости [5].
В соответствии с новым законом:
Создан единый электронный информационный ресурс. Ведут его исключительно на русском языке в электронном виде, кроме реестровых дел. Ранее предпочтительным было ведение на бумажных носителях.
Проводить кадастровый учет и регистрацию прав должна исключительно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [32];
Процедуры кадастрового учета и регистрации прав осуществляется одновременно;
Сократились сроки Государственного кадастрового учета и Государственной регистрации прав;
Предусматривается межведомственное взаимодействие органов государственной власти, судебных органов, органов местного самоуправления, нотариусов, которые, в свою очередь, обязаны направлять необходимые для кадастрового учета и регистрации сведения и документы в другие организации;
На Росреестр и регистратора прав ложится ответственность за внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения.
В данной выпускной квалификационной работе объектом исследования является недвижимое имущество – индивидуальный жилой дом с земельным участком, расположенный в деревне Корпуса Щелковского района Московской области. Земли деревни относятся к землям населенных пунктов.
Определение понятию «недвижимое имущество» дано в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (часть первая): «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [1]. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [1].
О том, что такое «земельный участок» говорится в пункте 3 статьи 6 Земельного Кодекса Российской Федерации: «земельный участок, как объект права собственности и иных прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки» [2].
Государственный кадастровый учет и Государственная регистрация прав осуществляются по заявлению в орган регистрации прав. Основаниями для этого, согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона No 218-ФЗ, являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
2) договоры о сделках в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенной в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;
7.1) схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о вн
