Система оценки земельного участка

Дипломная работа - Экономика

Другие дипломы по предмету Экономика

Скачать Бесплатно!
Для того чтобы скачать эту работу.
1. Пожалуйста введите слова с картинки:

2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



зывает практика, его существующее использование может не соответствовать наиболее эффективному варианту. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.

В МСО наиболее эффективное использование имущества определяется как вероятное, физически возможное, имеющее надлежащее оправдание, юридически допустимое и финансово осуществимое и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Применение этого определения позволяет оценщику определять степень износа и устаревания зданий, объективно обусловленный характер улучшений для земельного участка, судить об осуществимости реабилитационных и реновационных проектов, а также ориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой. В МСО описываются следующие ситуации:

на рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием между спросом и предложением, наиболее эффективным использованием имущества может быть его сохранение для будущего использования;

в других ситуациях, когда можно выявить несколько типов потенциально наиболее эффективного использования, оценщику следует рассмотреть такие альтернативные варианты использования и ожидаемые уровни доходов и расходов;

там, где использование земли и зонирование находятся в состоянии изменения, наиболее эффективное использование имущества в настоящий момент может быть промежуточным использованием.

Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости.

НЭИ может изменяться с течением времени. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой строится заключение о рыночной стоимости земельного участка. Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают текущих требований развивающегося земельного рынка, и поэтому фактическое использование земельного участка может не соответствовать наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки земельного участка тесно взаимосвязаны и в зависимости от специфики оцениваемого объекта, назначения земли, используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Изложенные выше принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке земельного участка: доходный, сравнительный и затратный.

 

.3 Подходы к оценке земельных участков

 

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта бизнеса в целом, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.

Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования.

Метод капитализации доходов основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель - умножением на срок капитализации. При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы 1:

 

Стоимость земли = (1)

 

При использовании данного метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовительных предприятий;

s