Система оценки земельного участка

Дипломная работа - Экономика

Другие дипломы по предмету Экономика

Скачать Бесплатно!
Для того чтобы скачать эту работу.
1. Пожалуйста введите слова с картинки:

2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



кохозяйственных культур;

) определение величины земельной ренты;

) определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий ОАО СХП Черновский Волжского района Самарской области и основных тенденций их использования для оценки был составлен севооборот культур - из набора культур, традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории оценки, неистощительного и наиболее эффективного использования сельскохозяйственных земель (таблица 5).

 

Таблица 5 - Севооборот ОАО СПХ Черновский за 2006 - 2009 гг.

ГодСельскохозяйственная культура2006Ячмень с подсевом многолетних трав2007Картофель2008Картофель2009Многолетние травы

Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте (таблица 6).

 

Таблица 6 - Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат ОАО СПХ Черновский

Сельскохозяйственная культураНормативная урожайность, ц/гаЗакупочная цена, руб./цЗатраты на производство, руб. /гаЯчмень с подсевом многолетних трав212064344Картофель12025730840Многолетние травы44703096

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные издержки семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет затрат в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, при определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая исходя из Технических указаний по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации может быть принята в размере 20% от материальных издержек.

Расчет коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки безрисковая ставка принимается равной ставке дохода по рублевым депозитам по выборке банков высшей категории надежности, которая на дату оценки составляет 10% годовых.

Определение величины премии за риск

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются: риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья; риск низкой ликвидности.

 

Таблица 7 - Расчет премии за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли:

Фактор рискаВеличина премии за риск, %Обоснование величины премии за рискРиск инвестиций в сельскохозяйственные угодья6В Самарской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики областиНизкая ликвидность5В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель в Самарской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции в шесть месяцевИтого11

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле:

 

(8)

 

Таким образом, коэффициент капитализации составляет

+ 11 = 21%.

Таблица 8 - Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

ПоказательЯчмень с подсевомКартофельМноголетние травыСреднее значениеУрожайность, ц/га2112044Цена продажи, руб./ц297,62442156,42Валовой доход, руб./га6250530406882,5Затраты, руб./ га4344308403096Рента, руб. / га6250 - 4344 = 190653040 - 30840 = =222006882,5 -3096 =3786,527892,5:3 = 9297,5Стоимость земли, руб./ га9297,5 : 21% = 44273,77

Стоимость объекта оценки = 3063 44273,81 = 135610581 руб.

Метод сравнения продаж

В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Информация о характеристиках данных объектов получена из риэлтерских агентств г. Самара и с сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектов, после проверки достоверности информации остановились на трех объектах-аналогах. В данном отчёте объекты-аналоги условно обозначены под номерами №2, №3, №4 (таблица 9).

 

Таблица 9 - Характеристики сравниваемых участков

Участок№1№2№3№4Цена продажи, руб.29 50030 80033 40024 000Размер участка, га0,200,250,280,18Время продажи, мес./год01/11/200901/08/200901/05/200901/07/2009Условия финансированияБезналичный расчетБезналичный расчетБезналичный расчетБезналичный расчетУсловия продажиНе выявленоНе типичный срок продажи (2 месяца)Не выявленоНе выявленоМестоположениеВолжский район, ОАО СХП Черновский 35 км. от г. СамарыВолжский район, ОАО СХП Рогозино, 35 км. от г. СамарыВолжский район, ОАО СХП Кулачково, 30 км. от. г. СамарыВолжский район, рядом с г. Кинель, 55 км. от г. СамарыФизические характеристикиНе выявлено крупных различийНе выявлено крупных различийРельеф поверхности неровныйНе выявлено крупных различий

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий.

Описание вносимых поправок

Корректировка № 1. Право собственности. По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на право собственности не вводилась.

Корректировка № 2. Условия финансирования. Все объекты, принятые в качестве аналогов продаются на рыночным условиях, следовательно введения поправки не требуется.

Корректировка № 3. Особые условия продажи. В цену продажи участка № 2 внесена попра

s