Система оценки земельного участка

Дипломная работа - Экономика

Другие дипломы по предмету Экономика

Скачать Бесплатно!
Для того чтобы скачать эту работу.
1. Пожалуйста введите слова с картинки:

2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



ам типичных продаж оптовых партий.

Индивидуальные затраты устанавливаются по данным бухгалтерской отчетности. Для более точного исчисления затрат можно использовать зональные технологические карты возделывания и уборки культур, в которых расписаны все технологические операции и нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и затрат труда по каждой операции. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции включают: заработную плату, семена, горюче-смазочные материалы, удобрения, автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, общехозяйственные и общепроизводственные затраты. При расчете издержек учитывают также уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При нахождении величины затрат нужно учитывать местоположение оцениваемых земель. Рыночное местоположение земель сельскохозяйственных производителей определяется по нормативным транспортным расходам на перевозки за пределами данного хозяйства, которые устанавливаются в расчете на 1 га пашни хозяйства. Для определения таких затрат рассчитываются:

средневзвешенное эквивалентное расстояние (с учетом класса дорог) перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства (Pv км). Коэффициенты перевода расстояний перевозок грузов по различным дорогам в эквивалентное расстояние: по асфальтированным и с твердым покрытием - 1,0; щебенчатым - 1,5; грунтовым - 2,5;

средневзвешенное эквивалентное расстояние перевозок за пределы хозяйства в среднем по области (Ро, км);

отклонение средневзвешенного расстояния хозяйства от областного (Р) по формуле 5:

 

Р = Ро - Рx (5)

 

Дифференциальная рента по местоположению, обусловленная нормативными транспортными расходами на перевозки за пределы хозяйства в расчете на 1 га пашни, рассчитывается по формуле 6:

 

Рента по местоположению = Т (Р) Г, (6)

 

где Т - стоимость транспортировки 1 т сельскохозяйственных грузов на расстояние в 1 км в среднем по области, руб.;

Р - разность расстояний перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства в среднем по области и по хозяйству, км;

Г - средняя грузоемкость 1 га пашни хозяйств области; объем грузов, ввозимых в хозяйства и вывозимых за их пределы, в расчете на 1 га пашни, т/га.

Прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе среднеотраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства.

По наибольшему удельному весу в товарной продукции определяется наиболее доходная для данной природно-экономической зоны культура или несколько культур. Выбор наиболее доходной культуры для данной группы почв и соответственно максимального значения ренты обусловлен:

применением принципа наиболее эффективного использования при оценке сельскохозяйственных угодий;

низким доходом в сельскохозяйственном производстве.

Отсутствие ренты при расчетах по какой-либо сельскохозяйственной культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообразно использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то стоимость участка оценивается при использовании его под сенокос.

Все сельскохозяйственные земли по пригодности подразделяются на три категории:

пригодные под любое сельскохозяйственное использование, в том числе под полевые культуры (пашни, многолетние насаждения);

малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормовые угодья (сенокосы, пастбища);

не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т.п.).

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из нормативной урожайности, которая определяется пересчетом в центнеры кормовых единиц (1ц кормовых единиц равняется 1 ц овса) на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции.

На четвертом этапе для расчета рыночной стоимости сельскохозяйственной земли полученная величина земельной ренты делится на ставку капитализации.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения.

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оценивае

s