Система ипотечного кредитования

Курсовой проект - Экономика

Другие курсовые по предмету Экономика

Скачать Бесплатно!
Для того чтобы скачать эту работу.
1. Пожалуйста введите слова с картинки:

2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



рендуемого жилья в любой части страны, при любых рыночных условиях. Кроме того, "Фэнни Мэй" финансирует еще и загородные садовые квартирные комплексы, работы по восстановлению существующего жилья, сельское, малое и специальное жилье.

Обеспечение кредитов

Собственность, заложенная в качестве гарантии полной выплаты кредита, называется залогом.

Если заемщик не в состоянии выплатить кредит, то есть не выполняет ипотечные обязательства, банку разрешено по закону изъять (получить права собственности на) заложенную собственность и продать ее, чтобы компенсировать невыплаченный баланс кредита. Ипотечный договор, подписанный как кредитором, так и заемщиком, устанавливает право обращения взыскания на объект залога.

Право обращения взыскания означает, что кредитор подает официальный иск в отношении права собственности заемщика на имущество в случае неспособности или нежелания последнего полностью выплатить ипотечный кредит.

Когда долг по ипотечному кредиту выплачен полностью, кредитор делает на долговом обязательстве запись "Оплачено полностью", подписывает и возвращает его заемщику вместе с формой "Удовлетворение условий ипотечного договора", которая отменяет право обращения взыскания. Организационно-экономическая основа системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей по данной модели, включает в себя ипотечные продукты, а также этапы кредитования.

Ипотечные продукты

В США жилая недвижимость обычно является наиболее крупной инвестицией, которую делают люди за всю свою жизнь. Она обходится в среднем в два с половиной годовых дохода покупателя. Поскольку размер кредита велик, он должен выплачиваться в течение длительного периода времени - 20 или 30 лет.

Наиболее распространенным типом ипотечного кредита в США является 30-летний ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой. Такой кредит представляет собой ссуду, которая погашается (амортизируется) в течение 30 лет по фиксированной процентной ставке.

Амортизация - постепенное уменьшение ипотечного долга путем регулярных платежей (ежемесячно, ежеквартально или за полгода), рассчитанных таким образом, чтобы покрывать своевременную выплату процентов, а также часть основной суммы долга с тем, чтобы к наступлению срока погашения кредита он был выплачен полностью.

Однако в США в распоряжении заемщиков имеются и другие типы ипотечных кредитов, включая:

- 15- и 20-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой;

- множество ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, то есть ипотечных кредитов, для которых процентная ставка периодически меняется;

- разновидность ипотечных кредитов с переменной ставкой, называемых ипотечными кредитами с негативной амортизацией.

Ипотечный кредит с негативной амортизацией увеличивается в размере некоторое время, поскольку заемщик выплачивает процентную ставку, которая ниже ставки, согласованной в ипотечном договоре, и не выплачивает основную сумму долга, при этом задолженность по процентам ежемесячно добавляется к балансу кредита.

Ипотечные продукты вторичного рынка в США - облигации "Фэнни Мэй", обеспеченные закладными (MBS - mortgage backed securities), привлекают внимание самых разных инвесторов, так как могут отвечать индивидуальным потребностям. "Фэнни Мэй" постоянно разрабатывает новые виды облигаций, что дает инвесторам разнообразие инвестиционных возможностей.

"Фэнни Мэй" имеет очень гибкую структуру предложения бумаг, которые различаются по срокам и типам процентных ставок (Приложение 2).

Рассмотрим основные виды закладных.

Долгосрочные MBS с фиксированной ставкой - самые ликвидные и ходовые - обеспечены односемейными закладными со стандартным сроком выкупа от 15 до 30 лет, большинство из них являются 30-летними. Среднесрочные MBS с фиксированной ставкой обеспечены односемейными закладными со стандартным сроком выкупа от 7 до 20 лет и кредитами с изначальными сроками погашения от 84 до 240 месяцев. Возрастающие MBS обеспечены пулами возрастающих ипотек. Они амортизируются по 30-летней шкале, имея максимальный срок от 7 до 10 лет, в конце которого заемщик должен выплатить оставшуюся сумму. Хотя возрастающие ипотеки предоставляют заемщикам возможность рефинансирования в конце срока, "Фэнни Мэй" гарантирует инвесторам полный платеж основной суммы в конечный срок обращения облигаций. Эти MBS предоставляют инвесторам уровень безопасности, равный уровню безопасности 30-летних MBS с фиксированной ставкой. Тем не менее они имеют срок погашения не более 7 - 10 лет.

MBS с плавающей ставкой обеспечены односемейными закладными с плавающими процентными ставками, которые имеют верхний предел и периодически меняются. Все кредиты в стандартной MBS используют общий индекс для расчета его изменений, а ставка купона MBS движется в том же направлении, что и ставки кредитов, лежащих в ее основе.

FHA Title I Home Improvement MBS (Title I MBS) обеспечиваются ипотечными кредитами, полученными на улучшение жилищных условий по программе Title I Федеральной жилищной администрации правительства - старейшей жилищной программе США. Эти кредиты имеют сроки погашения от 3 до 20 лет. Такие короткие сроки займов привлекательны для некоторых инвесторов, так как эти займы имеют в среднем меньше досрочных погашений, чем обычные более долгосрочные займы.

Многосемейные MBS обеспечиваются жилой арендуемой собственностью. Каждая многосемейная облигация, обеспеченная закладными, обладает уникальным

s