Сделки с недвижимым имуществом и возможные пути защиты прав добросовестного приобретателя имущества

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство

Скачать Бесплатно!
Для того чтобы скачать эту работу.
1. Пожалуйста введите слова с картинки:

2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



ние того обстоятельства, что сама ст. 223 ГК устанавливает не основания возникновения права собственности, а лишь определяет момент возникновения такого права у приобретателя имущества по договору. Однако при таком варианте толкования правило ст. 223 ГК: "недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя" приводило бы к абсурдному выводу о том, что в случаях, когда имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, оно признается принадлежащим ему с момента государственной регистрации права собственности, а в случаях, когда имущество может быть у него истребовано, оно признается принадлежащим ему на праве собственности с какого-то другого момента.

Неясность п. 2 ст. 223 ГК связана также с возникающей неопределенностью понятия "добросовестный приобретатель" применительно к недвижимому имуществу. Дело в том, что в ст. 301, 302 ГК речь идет об истребовании имущества из чужого незаконного владения. После заключения договора об отчуждении недвижимого имущества (а в случае отчуждения жилого помещения или предприятия - после регистрации такого договора) недвижимое имущество может поступить во владение приобретателя как до, так и после регистрации перехода права собственности к приобретателю. Виндикационный иск может быть предъявлен как к приобретателю, которому имущество фактически передано, но право собственности которого на приобретенное имущество еще не зарегистрировано, так и к приобретателю, чье право собственности на переданное ему имущество уже зарегистрировано к моменту предъявления иска. Если в обоих случаях считать фактического владельца имущества добросовестным приобретателем в смысле ст. 302 ГК, то при таком понимании добросовестного приобретателя отказ в удовлетворении виндикационного иска был бы возможен в каждом из этих случаев. Если же под приобретателем в смысле ст. 302 ГК понимать лишь второго из указанных приобретателей, то отказ в удовлетворении виндикационного иска возможен лишь во втором случае.

Кроме того, следует учесть, что в п. 1 ст. 302 ГК речь идет об имуществе, которое возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Именно поэтому в ст. 302 ГК речь идет о добросовестном приобретателе, а не о добросовестном владельце. В силу п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК имущество может считаться отчужденным продавцом и приобретенным покупателем лишь с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Поэтому новое правило п. 2 ст. 223 ГК может быть рассчитано лишь на случай, когда виндикационный иск предъявлен собственником к приобретателю после государственной регистрации перехода к нему права собственности (поскольку лишь с этого момента можно говорить об имуществе как о приобретенном) и поступления недвижимого имущества во владение приобретателя в соответствии со ст. 556 ГК (до этого момента имущество остается во владении собственника, поэтому нет оснований для предъявления виндикационного иска).

Как представляется, условия ст. 302 ГК, при которых имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, применимы не к любому недвижимому имуществу (если считать, что правила ст. 302 ГК в принципе применимы к недвижимому имуществу). Напомним, что из правила ст. 301 ГК о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения существует изъятие. Оно установлено в п. 1 ст. 302 ГК для случая, если нарушение права владения собственника связано с возмездным приобретением спорного имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, добросовестным приобретателем, то есть таким приобретателем, который не знал и не мог знать об отсутствии у отчуждателя правомочий на отчуждение имущества. При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Отсюда следует, что для целей применения установленного в п. 2 основания отказа в удовлетворении виндикационного иска факт нахождения отчуждаемого имущества во владении отчуждателя должен являться значимым условием для признания приобретателя добросовестным. Чтобы счесть отчуждателя управомоченным на отчуждение имущества, на момент заключения договора должны отсутствовать очевидные препятствия на стороне отчуждателя не только к заключению договора, но и к его исполнению. Любой договор купли-продажи или мены предусматривает обязанность продавца передать вещь (товар) покупателю (п. 1 ст. 454 ГК). Если передача вещи состоит во вручении ее приобретателю, то есть поступлении вещи в его владение (п. 1 ст. 224 ГК), то для исполнения этой обязанности вещь должна находиться в непосредственном или опосредованном владении отчуждателя. Отсутствие такого владения у отчуждателя является достаточным основанием для того, чтобы усомниться в его способности передать вещь не только во владение, но и в собственность приобретателя.

Момент перехода права собственности на движимую вещь, согласно общему правилу п. 1 ст. 223 и п. 1 ст. 224 ГК, определяется моментом поступления вещи во владение приобретателя. Именно это обстоятельство позволяет считать добросов

s