Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей

Критерии отнесения сделок общества с ограниченной ответственностью к крупным установлены ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Крупной сделкой

Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей

Дипломная работа

Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету

Юриспруденция, право, государство

Сдать работу со 100% гаранией
астники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);

в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

. Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

а) договоры аренды:

зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды»), а также аренды на неопределенный срок;

предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);

договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 224);

в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

г) договоры концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная Приказом Минюста России от 23.01.2002 № 18).

Согласно ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГК договоры концессии подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц, поскольку предметом концессии является передача не имущества, а исключительных прав, в том числе пользования лесными ресурсами. Договор концессии не подлежит государственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом.

д) договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве). Данный вид договора не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок.

При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре). Ранее до 01.01.2005 Правилами ведения ЕГРП было предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации. После утверждения постановлением Правительства РФ от 12.11.2004 № 627 Изменений, которые вносятся в акты правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации прав свидетельство выдается при регистрации любого вещного права. Поэтому для подтверждения регистрации договора аренды или ипотеки достаточно регистрационного штампа на договоре.

Подчеркнем, что залог - сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. перечень сделок с отчуждением), но не на основании договора о залоге.

. Дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК), в том числе по договору участия в долевом строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);

в) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), в том числе договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве);

г) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).

Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что если договор подлежит регистрации, то регистрации подлежат соглашения об его изменении или расторжении.

Соглашение об изменении размера арендной платы подлежит регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды. Если следовать этой логике, то регистрации должны подлежать и соглашения о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК), а также соглашения о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК). Интересно, что в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения и дополнения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке), что является иным регистрационным действием, нежели регистрация сделки.

Очевидно, что соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требуют регистрации. Поскольку предметом соглашений является прекращение обязательств сторон (п. 2 ст. 453 ГК), должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Так, на основании соглашения о расторжении договора аренды должно производиться погашение записи об аренде, при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением должно производиться погашение записи об обременении недвижимости рентой и залогом в силу закона (ст.ст. 586, 587 ГК). Однако если соглашение о расторжении содержит условие о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества (п. 4 ст. 453 ГК), то необходима регистрация перехода права к лицу, которому возвращается недвижимость (получателю ренты, продавцу).

. Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п.п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

По указанным причинам подлежат государственной регистрации договоры перенайма - передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст. 615 ГК), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга

Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.

Само по себе заключение договора купли-продажи не ограничивает и не обременяет право продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю. Продавец, формально сохраняя за собой титул собственника, лишается вещи и не может повторно распорядиться ею, потому что она является предметом обязательства и находится в законном владении покупателя. Так, Пленум ВАС РФ в п. 14 Постановления от 25.02.1998 № 8 указал, что до государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Президиум ВАС РФ в п. 4 информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое

Лучшие

Похожие работы

<< < 3 4 5 6 7 8 9 10 11 > >>