Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство

Скачать Бесплатно!
Для того чтобы скачать эту работу.
1. Пожалуйста введите слова с картинки:

2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



дарственной собственностью. Их участки не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Не рассматриваются в качестве недвижимости и не могут быть предметом ипотеки деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные к сносу.

Особый объект ипотеки - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Как справедливо отмечает А.Д. Куликов, он представлен не отдельной вещью, а совокупностью вещей, и включает связанные с его деятельностью права требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.

Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в БТИ, общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и так далее. Будучи недвижимостью в жилищной сфере они имеют строго целевое назначение. Такой подход Закона обусловлен недостатком жилья и его особой социальной значимостью.

Вместе с тем Закон относит к недвижимости, а стало быть, к подлежащим ипотеке, и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами, однако пока они не прописаны.

Помимо права собственности, ипотека может иметь место в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения, то есть производного от права собственности. Его субъектами выступают государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения служат те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.

Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, которое запрещено к взысканию. Например, жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части, принадлежащие лицам-должникам, основное занятие которых - сельское хозяйство. Исключение составляют случаи, когда взыскивается ссуда, выданная на строительство дома. По меткому замечанию З.И. Цыбуленко, ипотека невозможна в отношении имущества, подлежащего либо находящегося в любой стадии приватизации. То есть государственные и муниципальные образования дают передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах.

Договор об ипотеке - это гражданско-правовой акт, разновидность сделки, к которому применяются основные правила, регулирующие порядок ее совершения. Для договора ипотеки предусмотрены обязательная письменная форма и государственная регистрация. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).

Передаваемая в залог по договору ипотеки недвижимость должна быть оценена. По общему правилу, оценка проводится по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст. 67 Закона Об ипотеке, не может быть меньше нормативной.

Оценка заложенной недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется Федеральным законом Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст. 8, проведение оценки обязательно, если речь идет об объектах, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо муниципальным образованиям. Оценщиками могут быть юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и имеющие соответствующую лицензию. Однако в п. 3 ст. 9 Закона Об ипотеке говорится о том, что оценка предмета ипотеки может осуществляться независимыми профессиональными организациями. Таким образом, налицо противоречие между двумя правовыми актами.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ипотечного обязательства на заложенное недвижимое имущество должно быть обращено взыскание в судебном порядке.

Споры с участием граждан рассматривают суды общей юрисдикции (ст. 25 ГПК РФ), а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражные суды (ст. 27 АПК). При наличии в договоре об ипотеке, так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон о том, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора (ad hoc) третейский суд.

По общему правилу, требования залогодержателя, обеспеченные залогом недвижимого имущества, удовлетворяются по решению суда (п. 1 ст. 340 ГК РФ и ст. 51 Закона Об ипотеке). Обращение взыскания на заложенное не

s