Сделки с недвижимым имуществом в новых экономических условиях: гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство

Для того чтобы скачать эту работу.
1. Подтвердите что Вы не робот:
2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



ущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами, однако пока они не прописаны.

Помимо права собственности, ипотека может иметь место в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения, то есть производного от права собственности. Его субъектами выступают государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения служат те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.

Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, которое запрещено к взысканию. Например, жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части, принадлежащие лицам-должникам, основное занятие которых - сельское хозяйство. Исключение составляют случаи, когда взыскивается ссуда, выданная на строительство дома. По меткому замечанию З.И. Цыбуленко, ипотека невозможна в отношении имущества, подлежащего либо находящегося в любой стадии приватизации. То есть государственные и муниципальные образования дают передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах.

Договор об ипотеке - это гражданско-правовой акт, разновидность сделки, к которому применяются основные правила, регулирующие порядок ее совершения. Для договора ипотеки предусмотрены обязательная письменная форма и государственная регистрация. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).

Передаваемая в залог по договору ипотеки недвижимость должна быть оценена. По общему правилу, оценка проводится по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст. 67 Закона Об ипотеке, не может быть меньше нормативной.

Оценка заложенной недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется Федеральным законом Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст. 8, проведение оценки обязательно, если речь идет об объектах, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо муниципальным образованиям. Оценщиками могут быть юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и имеющие соответствующую лицензию. Однако в п. 3 ст. 9 Закона Об ипотеке говорится о том, что оценка предмета ипотеки может осуществляться независимыми профессиональными организациями. Таким образом, налицо противоречие между двумя правовыми актами.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ипотечного обязательства на заложенное недвижимое имущество должно быть обращено взыскание в судебном порядке.

Споры с участием граждан рассматривают суды общей юрисдикции (ст. 25 ГПК РФ), а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражные суды (ст. 27 АПК). При наличии в договоре об ипотеке, так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон о том, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора (ad hoc) третейский суд.

По общему правилу, требования залогодержателя, обеспеченные залогом недвижимого имущества, удовлетворяются по решению суда (п. 1 ст. 340 ГК РФ и ст. 51 Закона Об ипотеке). Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 47 постановления Пленума ВС и ВАС № 6/8 от 1 июля 1996 г.).

Законом установлен перечень вопросов, которые разрешает суд при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Пункт 2 ст. 54 Закона Об ипотеке определяет положения, которые должны быть указаны в решении об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, например невозвращение банковского кредита, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного недвижимого имущества, которое было заложено (ч. 1 п. 1 ст. 349 ГК).

Из этого общего правила законодатель предусматривает исключение - возможность реализовать заложенное недвижимое имущество без обращения в суд. В соответствии с п. 1 с. 55 Закона Об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Следует иметь в виду, что, во-первых, данное соглашение, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает права на обращение взыскания на предмет залога без обращения в суд. Во-вторых, законодатель предъявляет особые требования к форме соглашения: такое соглашение должно быть удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 349 ГК РФ). В-третьих, соглашение об обращении взыскания на недвижимое имущество как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только сторонами данного соглашения, но и любым лицом, чьи права нарушены указанным соглашением (например, предшествующий залогодержатель). В п. 46 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации особо отмечено: если соглашение об удовлетворении требований залогодержателя предусматривает передачу ему предмета залога, оно должно содержать условия, позволяющие классифицировать это соглашение как соглашение об отступном или о новации обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК).

В заключении такого соглашения заинтересованы обе стороны, ибо залогодержатель получает право оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодатель освобождается от судебных издержек. Этот перечень условий, при которых допускается обращение взыскания без обращения в суд, носит исчерпывающий характер.

После вынесения соответствующего судебного решения реализация заложенного имущества происходит на публичных торгах по правилам, установленным процессуальным законодательством, за изъятиями, установленными Законом Об ипотеке. Процессуальное законодательство включает в себя нормы ГПК РФ, Закона об исполнительном производстве, Закона о судебных приставах. Вопросы проведения публичных торгов не были урегулированы достаточно полно в указанных правовых актах. Так, в частности, в Законе об исполнительном производстве нормы о проведении публичных торгов помещены в разделе, посвященном обращению взыскания только на имущество должника-организации и ничего не говорится о реализации заложенного имущества физических лиц.

При принятии решения о проведении публичных торгов, суд может, получив согласие залогодателя и залогодержателя, указать в решении, что будет выбрана такая разновидность публичных торгов, как аукцион. То же самое могут сделать залогодатель и залогодержатель, принимая решение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (за исключением случаев, когда внесудебный порядок вообще не допускается (п. 2 ст. 55 Закона Об ипотеке).

Гражданский кодекс (п. 3 ст. 349) предусматривает, что в некоторых случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, независимо от того, движимое или недвижимое имущество составляет предмет залога.

Такое правило предусмотрено в следующих случаях:

для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Например, когда залогодатель - государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, и для его залога требуется разрешение местных органов Минимущества;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность;

залогодатель отсутствует, и не представляется возможным установить место его нахождения.

Закон Об ипотеке решил этот вопрос несколько по-иному. Так, в соответствии с п. 2 ст. 55, внесудебное обращение взыскания также не допускается, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо как имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его владельцев не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В Законе Об ипотеке {ст. 60) говорится о возможности должника по основному обязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом, предотвратить утрату заложенного имущества даже после того, как началась процедура обращения взыскания на заложенное имущество. Сделать это можно в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, в объеме, который эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Таким образом, объем требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество.

Таким образом, ипотека является