Сделки с недвижимым имуществом

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство

Скачать Бесплатно!
Для того чтобы скачать эту работу.
1. Пожалуйста введите слова с картинки:

2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



виях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности по договору продажи комнаты к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что стороны вправе выбрать и нотариальную форму договора.

Таким образом, видно, что договор продажи комнаты в своих основных положениях практически ничем не отличается от договоров продажи иной жилой недвижимости (квартир, домов). Однако до сей поры, не утихают споры о сделках с комнатами, обусловленные как считают многие исследователи особым правовым статусом предмета таких сделок.

Еще совсем недавно сделки по отчуждению комнат в коммунальных квартирах совершались чрезвычайно редко. Причиной тому было ограничение на приватизацию комнат в коммунальных квартирах, установленное ч.1 ст.4 Закона РФ О приватизации жилищного фонда в РФ. Не подлежали приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, были наделены правом принимать решения о приватизации служебных жилых помещений, коммунальных квартир и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Однако на практике это положение не получило должного распространения. Наниматели комнат в квартирах коммунального заселения неоправданно ограничивались в праве на участие в приватизации по сравнению с иными лицами. Приватизировать можно было лишь всю коммунальную квартиру целиком. Данная норма противоречила провозглашенному статьей 19 Конституции Российской Федерации принципу равенства граждан перед законом и судом, поскольку ставила в неравные условия при приватизации жилья граждан - нанимателей отдельных квартир и граждан - нанимателей жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах. Установленные указанными положениями запреты не соответствовали ч. 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, поскольку не могли быть обоснованы интересами защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц. Кроме того, запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах препятствовал реализации права иметь имущество в собственности, закрепленного ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации. Более того, ситуация, когда в одной коммунальной квартире часть жилых помещений используется по договору найма, а часть - по праву собственности, допускает Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики. В силу его ст. 16 освобождающееся в коммунальной квартире жилое помещение - при отсутствии в квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, или граждан, имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, - передается иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли-продажи в собственность.

Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения. Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы)) и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).

Считалось, что особые правила приватизации, исключающие установление различных правовых режимов для жилых помещений в коммунальных квартирах и тем самым ограничивающие право проживающих в них граждан на приобретение этих помещений в собственность, были введены в жилищное законодательство в целях защиты законных интересов тех нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах, которые в силу разных причин не реали

s