Сделки с недвижимым имуществом

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство

Скачать Бесплатно!
Для того чтобы скачать эту работу.
1. Пожалуйста введите слова с картинки:

2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



бностью. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. По мнению доктора юридических наук, председателя Комитета Государственной Думы по законодательству Крашенинникова П. В : основная часть сделок с недвижимостью это именно сделки с жилыми помещениями..Учитывая, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ст. 9 ГК), а так же, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421) исчерпывающего списка сделок с недвижимым имуществом составить не представляется возможным. На многообразие сделок с недвижимостью оказывает влияние и положение ст. 421 ГК согласно которому стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Поэтому в следующей главе будут рассмотрены только некоторые из них, наиболее, на мой взгляд, интересные.

 

 

ГЛАВА 2.

ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ.

 

2.1 ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

Безостановочный рост цен на недвижимость подталкивает многих к покупке квартиры в еще только строящемся доме. А зачастую квартиры раскупаются уже тогда, когда строители только огораживают будущую строительную площадку. Во истину реклама-двигатель торговли. Ведь так кажется дешевле. Призывные рекламные плакаты внушают будущим покупателям очевидную выгоду при обращении в ту или иную компанию. Цены на этапе строительства гораздо ниже, чем в уже построенном доме. Потребительские же качества квартир на вторичном рынке уже не удовлетворяют придирчивого покупателя, так как построены они в своём большинстве в советскую эпоху, когда качество и размеры жилья были совсем иными. Привлекает покупателей и возможность лично спланировать внутриквартирные помещения.

При обращении будущего покупателя в выбранную им фирму ему предложат заключить договор. Составленный документ может называться по разному: договор долевого участия в строительстве, договор инвестирования, подряда, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являются практически одинаковыми: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Казалось бы, сложностей и подвохов быть не должно: договор составлен, деньги заплачены только и дождаться, когда достроят дом. Но кажущаяся привлекательность подобного приобретения таит в себе немало подводных камней. Договоры долевого участия в строительстве, договоры инвестирования не нашли закрепления в ГК в качестве самостоятельного вида договоров. Однако ст. 421 ГК устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны так же могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Указанные договоры можно рассматривать как сложные, имеющие признаки различных договоров, предусмотренных законодательством. Они не подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому стороны (застройщик и инвестор) вступают в определенные обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме. Текст договора должен содержать следующее: описание объекта недвижимости, его местонахождение, цену договора (объем инвестиций), условия изменения цены, обязательства сторон (в том числе срок исполнения работ застройщиком, условия и порядок внесения инвестиций), ответственность сторон в случае невыполнения обязательств и т.п. В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, поэтому объект в договоре может быть определен как конкретно (например, двухкомнатная квартира общей площадью 68 кв. м, жилой - 35 кв. м, расположенная на пятом этаже третьей секции), так и более общими фразами, без детализации.

После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик в соответствии с обязательствами по договору долевого участия в строительстве в качестве расчета за произведенное ф

s