Сделки с недвижимостью в Республике Казахстан и России

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство

Скачать Бесплатно!
Для того чтобы скачать эту работу.
1. Пожалуйста введите слова с картинки:

2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



ет использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом правопользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении; наниматели жилого помещения и члены их семей; арендаторы, а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа.

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК РФ. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Рассмотрим пример из судебной практики. Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, признан недействительным как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

Старостина с двумя несовершеннолетними детьми одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 года эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июне 1999г. умерла.

Прокурор Уланского района обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.

Решением Уланского районного суда от 1999г заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры признан недействительным, Кувшинкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея - опекуну Присчикову - квартиру1.

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции.

Исторически мена предшествует купле-продаже. Ее расцвет приходится на период, когда деньги - всеобщий эквивалент - еще не были известны человеку. В архаических обществах мена представляла собой основную форму перемещения материальных благ. С появлением денежного обращения и, как следствие, купли-продажи, значение мены в экономической жизни стало неуклонно снижаться.

Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу недвижимое имущество в собственность.

В современном гражданском обороте договор мены имеет ограниченное применение. Вероятно, единственная причина его существования - это экономия времени и средств в тех редких случаях, когда намерения сторон продать один товар и купить другой совпадают. Правовое регулирование мены в значительной степени опирается на нормы о купле-продаже. Хотя с экономической точки зрения купля-продажа является частным случаем обмена товара на товар (деньги), в правовом аспекте сам договор мены сконструирован по модели купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять (п. 2 ст. 501 ГК РК).

Договор мены является консенсуальным (в то время как permutatio rerum в римском праве имел реальный характер), возмездным и взаимным. Его отличие от купли-продажи на первый взгляд очевидно: ведь обычно в качестве "покупной цены" здесь выступает товар, а не деньги. Но если стоимость обмениваемых товаров неодинакова, то сторона, передающая менее ценную вещь, должна доплатить, разницу в цене. Таким образом, по договору произойдет обмен товара с одной стороны на товар плюс деньги с другой. Будет ли этот договор меной или куплей-продажей? Прежнее законодательство не давало четкого ответа на этот вопрос, однако в доктрине он решался однозначно: передача в качестве встречного удовлетворения за товар другого товара (в том числе вместе с денежной доплатой) возможна только по договору мены. Сейчас это правило закреплено ст. 501 ГК РК.

Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о недвижимости) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о денежной доплате той стороне имущества, которой стоит дороже. В договор мены можно включаться и другие условия, не противоречащие его природе например о том, что одна из сторон или обе отремонтируют свои квартиры.

Сторонами договора мены могут выступать граждане и юридические лица. Выступление государства в гражданско-правовом договоре мены невозможно, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны.1

Ограничения на участие в договоре мены, существующие для граждан и юридических лиц, в целом аналогичны ограничениям на их участие в купле-продаже. Сторонами мены могут выступать только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом на имущество.

s