Сделки с недвижимостью в Республике Казахстан и России

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство

Для того чтобы скачать эту работу.
1. Подтвердите что Вы не робот:
2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



АКЛЮЧЕНИЕ

 

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложения денежных средств в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции.

Процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической стабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

В юридическом смысле существуют не цельные объекты недвижимости (в идеале: земля плюс недра плюс воздушное пространство, ограниченные размерами участка земли) с полным комплексом прав на них, а некая разрозненная совокупность прав на отдельные элементы этих объектов (например, право аренды участка земли плюс право пользования недрами, плюс полное право собственности - то есть владения, пользования и распоряжения - на расположенное на данном участке здание). Поэтому применяются и различные правила (процедуры) для введения в оборот различных объектов прав: земельных участков, жилья, нежилых помещений конструкций. Такое разделение влечет ряд неудобств. Еще в римском праве невозможной представлялась отдельная собственность на дом и на землю.

Пересечение прав, трудоемкость их разделения (зачастую и нецелесообразность): права на здание, например, достаточно условно "отделимы" от прав на участок земли под ним, уже хотя бы потому, что с функциональной точки зрения его нельзя отделить от расположенных в земле инженерных сетей, труб, и пр. Применение такого подхода вынуждает разрабатывать специальные нормы относительно допустимых сочетаний отдельных прав. Например, в соответствии со ст. 303 ГК РК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.

Как недостаток можно рассмотреть громоздкость и неэффективность применяемой системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними: нелегальный оборот наличных денег, который ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями.

Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и устранения неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Гораздо эффективнее регистрировать объекты не спорадически (по моменту купли-продажи), а сплошным, "балансовым" методом, исходя из существующих (проверенных на чистоту) титулов собственности на определенную дату, причем в качестве основы для такого регистра должен использоваться участок земли.

Значительно быстрее и проще регистрировать объекты, когда констатирующим признаком кадастра объектов недвижимости является земля. Тогда "пирамида" прав строится от прав собственности на участок земли к правам владения, пользования и распоряжения объектами, на нем расположенным (и составными их элементами). Эта логика правомерна хотя бы потому, что земля известна как единственно вечное (кстати, и не амортизируемое!) средство производства.

Неудобством можно считать и затруднения в применении существующей нормативной базы. Например, неурегулированность процесса перевода объекта жилищного фонда в нежилой - известны случаи, когда происходили срывы сделок купли-продажи объектов недвижимости из-за неоправданно затянувшейся процедуры перевода, хотя все формальные условия данного процесса были выполнены.

Участниками рынка недвижимости являются не только продавцы и покупатели, но и профессиональные посредники - риэлторы.

Следовательно, можно сделать вывод, что экономическая политика, проводимая как республиканскими, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе, и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно, ухудшает криминогенную ситуацию на рынке.

Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Законы и другие нормативные акты.

1.1.Конституция РК. 1997 г. Алматы, Жетi-Жаргы.

1.2.Закон РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

.3.Закон РК "О приватизации жилищного фонда в РК"

.4.Указ Президента РК "Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество" от 27.08.99.

.5.Указ Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28.02.96 г, с изм. на 09.07.97 г.

.6.Постановлением Правительства РК "Временное положение о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденным от 20 февраля 1997 г № 236

.7.Постановление Правительства РК №236 "Порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимого имущества"

.8.Инструкция по ведению книги учета документов, поступающих на регистрацию. Утвержденная директором Министерства юстиции РК от 16 июля 1998 г.

.9.Постановление "Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права постоянного землепользования" от 10.12.96 г. № 1511

.10.Положение о порядке предоставления права частной собственности на земельные участки и права землепользования. 20.06.96., № 760

.11.Гражданский Кодекс РК от 1 июля 1999 года.

.12.Жилищный Кодекс РК

Специальная литература

2.Абрамов В.А. "Сделки и договоры". Комментарий. - Алматы.: Жан, 1999 г.

2.1Адлингтон. Г. Регистрация недвижимости и прав собственности. Алматы: Жетi-Жаргы, 2001 г.

2.2 Акты русского государства 1505-1526 годов. Составил Веселовский С.Б.- Москва.: Наука, 1975 г.

.2 Аннерс. Э История европейского права. - Москва.: Наука, 1995 г.

.3 Бойко. Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО. - 1995 г. № 9. - С.173.

.4 Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. Пособие. - М.: Наука. 1992 г.

2.5Гражданское право. Учебник. Ч.2 / под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: "Проспект", 1998 г.

2.6Гришаев С.П. Все о недвижимости. Изд "БЕК"., 2002 г.

.7Жатписбаев Б.А. Система римского права. Москва: СПАРК. 1996.с.270.

.8Жирков. В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью // Хозяйство и право. 1999. № 6

.9Законодательные акты русского государства второй половины XVI-XVII в.в. Тексты. / под редакцией Н.Е. Носова. - Л.: Наука, 1987 г.

.10Ильясова. К. "Регистрация прав на недвижимость в РК". Эдилет, Алматы, 2000 г.

.11Ким Е.П. Техническая инвентаризация и оценка недвижимости. М.: Экспертное Бюро, 1997 г.

.12Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в РК. Алматы: 2002 г.

.13Коломейченко. О., Лукьянова. Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил // Хозяйство и право. - 1997 г. -№ 2. -С.50-61.

.14Колотинская Е.Н. Правовые основы земельного кадастра в СССР М.: Издательство Московского университета, 1968 г.

.15Лаврухин. О. Рыное недвижимости: этап становления закончен, но что дальше. // Бизнес. - 1996 г. -№ 11. - С.13.

.16Лозебо.А. О правах собственности на недвижимое имущество. // Экономика и жизнь. - 1996 г. -№ 4. -С.30-31.

.17Павлов. Н. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская Юстиция. - 1995 г. -№ 5. -С. 26

.18Покровский. Б.В. "Проблема права собственности" // Гражданское законодательство РК: Статьи, комментарии, практика. Алматы: Баспа, 2001 г. С.50

.19Получичик. М. Недействительные сделки. // Хозяйство и право. / 1999 г. -№ 15. - С.140-144.

.20Посконин В.В Правовые системы мира. Екатеринбург. 1995. с.15.

.21Развитие русского права в XVII-первой половине XVIII в.в. / под редакцией В.С. Нерсесянц. - М.: Наука. 1986 г.

.22Развитие русского права второй половины XVII-XVIII в.в. / под редакцией Е.А. Скрипилева. - М.: Наука. 1992 г.

.23Римское право. Учебник / под редакцией И.Б. Новицкого. - М.: Наука. 1994г.

.24Римское частное право. Учебник. / под редакцией И.Б. Новицкого, И.С. Претерского. - М.: Наука, 1994 г.

.25Романкова И.В. Некоторые проблемы заключения и оформления гражданско-правовых сделок//Вестник Каз ГУ. 1997,№4

.26Салтанова С.А., Чабан Ю.М. Основы жилищного законодательства РФ. Часть 1. - М. - Санкт-Петербург.: ИТД "Герин", 1998 г.

.27Синюков. В.Н. Российская правовая система. Саратов 1994 г.

.28Суханов. Е. Древнее русское право. Москва, 1998 г.

.21 Филимонов Ю.В. Проблемы и перспективы развития в РФ институтов государственной регистрации. // Государство и право. 1998 г. № 11

.22 Хамин Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов. // Экономика и жизнь. - 1997 г. - № 3.

.23 Цыбуленко. З Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и права. - 1998 г. - № 2. - С. 52-62.

.24 Чубаров. В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон.1999 № 5

.25 Чуб