Сделки с недвижимостью в предпринимательской деятельности

Реферат - Юриспруденция, право, государство

Другие рефераты по предмету Юриспруденция, право, государство

Скачать Бесплатно!
Для того чтобы скачать эту работу.
1. Пожалуйста введите слова с картинки:

2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей российского права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РФ. В нем дается определение недвижимости, в основном определяются правовое положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные обязательства, т.е. даются отправные точки для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с недвижимостью.

В месте с тем ГК не единственный нормативный акт, регулирующий сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере. К актам, регулирующим организационно-правовые формы, относится Закон РФ “Об акционерных обществах”. В Жилищном Кодексе и Законе “Об основах федеральной жилищной политики” подробно регулируются вопросы, связанные со специфическим видом недвижимости - жилыми помещениями. Земельный кодекс также нужно отнести к законодательству, которое отчасти охватывает и регулирует сделки с недвижимостью.

“Очевидно, что некоторые позиции действующих законов нуждаются в корректировке. Например, нынешняя базовая процедура предварительного согласования места размещения объекта строительства явно противоречит системе изменений недвижимости в условиях рынка, поскольку рынок предполагает наличие товаров, которые покупатель выбирает по своему усмотрению. При действующей системе, например, нужный земельный участок каждый раз “изыскивает” администратор по поступившей заявке ( и совсем не обязательно, что он будет найден). Это означает что рынка земельных участков нет. И ничто не побуждает администрацию создавать такой рынок.”

2. Сделки с недвижимостью для обеспечения предпринимательской деятельности.

 

 

2.1. Купля-продажа зданий и сооружений.

 

 

Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий и сооружений.

Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте. Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).

Статья 131 ГК РФ, устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. “Опыт становления систем регистрации в других странах свидетельствует, что формирование соответствующего реестра представляет собой сложный и длительный процесс. В связи с этим законодатель счел необходимым в ст.7 Федерального закона “О введении в действие части первой ГК РФ” подчеркнуть необходимость сохранения действующего порядка регистрации недвижимого имущества и сделок с ним впредь до вступления в силу специального закона.”

“Следует отметить, что в Кодексе четко не обозначены принципы регистрации прав на недвижимость. Это выражается в том, что ряд принципов основополагающего значения либо вовсе не отражены в его тексте, либо неоправданно разбросаны в различных главах Кодекса. Такие недостатки могут явиться 0серьезным препятствием на пути совершенствования законодательства о регистрации недвижимости. Однако они легко устраняются, если соответствующие принципы будут последовательно и четко зафиксированы в специальном законе.”

По мнению П. Павлова, консультанта отдела гражданского права и хозяйственного законодательства Государственно-правового управления Президента РФ, в основу российской системы регистрации прав на недвижимое имущество следует положить с

s