Сделки с недвижимостью

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство

Для того чтобы скачать эту работу.
1. Подтвердите что Вы не робот:
2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



ают, что субъект сделки не правомочен ее совершать, отчего сделка является недействительной.

К таковым порокам относятся:

. Совершение сделки гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ). Если гражданин вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действии или руководить ими, он по заявлению его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения может быть признан судом недееспособным (ст.29 ГК РФ, п.2 ст.281, ст282 - 285 ГПК РФ). После этого сам он не может совершать никаких сделок; от его имени сделки совершает его опекун. Все сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, считаются ничтожными (т.е. абсолютно недействительными).

.Совершениесделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК РФ). Если гражданин вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическим*, средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, он по заявлению членов его семьи, органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения может быть судом ограничен в дееспособности (стЗО ГК РФ п.1 ст.281, ст.282-285 ГПК РФ). Все сделки кроме мелких бытовых, совершенные таким гражданином без согласия попечителя, могут быть признаны судом недействительными по иску попечителя.

.Совершение сделки несовершеннолетним (малолетним) не достигшим четырнадцати лет. Если такая сделка совершена к выгоде малолетнего, она может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной (ст. 172 ГК РФ). "Например, малолетний заключил договор аренды помещения, которое он использует для занятий и спортивной тренировки. Собственник помещения, найдя более выгодного арендатора, требует прекращения договора как ничтожной сделки, совершенной малолетним. Родители могут потребовать признания сделки действительной, поскольку она совершена в интересах малолетнего. В данном случае использование в законе понятие "выгоды" малолетнего может иметь такое толкование".

.Совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия родителей усыновителей или попечителя (ст. 175 ГК РФ). Однако некоторые сделки несовершеннолетние вправе совершать и самостоятельно. Такие сделки специально перечислены в законе (п 2 ст.26 п.2 ст.28 ГК РФ ).

. Совершение сделки юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью. Иногда она может считаться и действительной. И лишь если само юридическое лицо, его учредитель (или участник) либо государственный орган, осуществляющий контроль или надзор за деятельностью данного юридического лица обратятся в суд с требованием о признании этой сделки недействительной и если будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о незаконности сделки, то суд может признать такую сделку недействительной (ст.173 ГК РФ).

. Совершение сделки лицами, у которых полномочия на ее совершение ограничены (договором или учредительными документами, если это юридическое лицо), и которые вышли за пределы своих полномочий. Иногда, как и в предыдущем случае такая сделка может считаться действительной. Но если лицо в интересах которого установлены упомянутые ограничения полномочий, обратится с соответствующим иском в суд, то суд может признать такую сделку недействительной, но при непременном условии, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (ст. 174ГК РФ)

Сделки с пороками воли. Некоторые юристы подразделяют этот вид сделок на две подгруппы: а)сделки, совершенные без внутренней воли на их совершение и б)сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно. В первую подгруппу согласно этой классификации включаются сделки, предусмотренные ст. 177 и 179 ГК РФ, во вторую - ст. 178 ГК РФ.

В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску либо этого гражданина, либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения такой сделки.

Диспозиция названной статьи несколько схожа с диспозицией ст. 171 ГК РФ, в которой также упоминается гражданин, не способный понимать значение своих действий или руководить ими. Однако между ними имеется принципиальная разница в чисто юридическом смысле, а также по спектру упомянутых действий.

Во-первых, ст. 171 ГК РФ имеет в виду гражданина, который судом признан недееспособным, ибо вследствие психического расстройства он не может понимать значения своих действий или руководить ими. Но такая степень психического расстройства может быть и у гражданина, в отношении которого члены его семьи и другие управомоченные лица не обращались в суд с заявлением о признании его недееспособным. Следовательно, де-юре такой гражданин считается (если он достиг соответствующего возраста) полностью дееспособным, хотя де-факто он действительно может не понимать значения своих действий или руководить ими. В результате он может совершить такую сделку, которая весомо может ущемить права или законные интересы его самого либо других лиц. Поэтому в ст. 177 ГК РФ имеется в виду гражданин юридически дееспособный. Если же он впоследствии (т.е. после совершения сделки) будет судом признан недееспособным, такая сделка может быть признана судом недействительной по иску его опекуна. Правда, при этом необходимо будет доказать, что упомянутая сделка была совершена именно в тот момент, когда данный гражданин действительно не был способен понимать значения своих действий или руководить ими. В этом отношении весьма примечателен учебный пример, позаимствованный из практикума по гражданскому праву.

Во-вторых, сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным, считается не просто недействительной, а ничтожной (т.е. абсолютно недействительной). А сделка, совершенная дееспособным гражданином при указанных условиях, является всего лишь оспоримой и судом может быть признана как недействительной, так и действительной.

В-третьих, ст. 177 ГК РФ имеет в виду и другой случай, когда гражданин на самом деле полностью дееспособен, однако в момент совершения сделки находится в таком состоянии, что неадекватно воспринимает окружающую действительность. Это может быть болезненное состояние, состояние аффекта, алкогольного, наркотического, токсического опьянения, бессознательное состояние и т.п. Правда, в этом случае подобное состояние уже будет оцениваться судом в силу так называемой дискреции (судейского усмотрения).

Так, в некоторых комментариях к гражданскому законодательству подобное оценочное решение суда объясняется следующим образом: "Само по себе совершение сделки в состоянии опьянения не может служить основанием признания сделки недействительной. Это может быть объяснено рядом обстоятельств: во-первых, в большинстве случаев человек и в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями; во-вторых, как правило, гражданин приводит себя в состояние опьянения по собственной воле; в-третьих, если считать нахождение в состоянии опьянения основанием для признания сделок недействительными, то это породило бы неустойчивость гражданского оборота, так как степень воздействия алкоголя на различных людей различна и не всегда может быть распознана контрагентом"1. К приведенному высказыванию можно добавить и то, что нередко при совершении сделок стороны в знак соглашения по традиции распивают так называемый "магарыч" ("барыш барышем, а магарыч - даром", - гласит поговорка).

В-четвертых, сделка, указанная в ст.171 ГК РФ, имеет порок субъектного состава, т.е. недееспособный гражданин исключен из субъектов гражданских правоотношений. Сделка же, о которой сказано в ст. 177 ГК РФ, совершается субъектом гражданских правоотношений, однако у него отсутствует внутренняя воля на ее совершение.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной, если она совершена под влиянием: 1)обмана; 2)насилия; 3)угрозы; 4)злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; 5) стечения тяжелых обстоятельств. Суд может признать ее недействительной только по иску потерпевшего от этой сделки.

Перечисленные обстоятельства также характеризуют сделку как совершенную без внутренней воли субъекта на ее заключение.

Обман - это намеренное представление ложной или искаженной информации об условиях сделки, ее предмете, других элементов одним контрагентом другому. Такое представление может заключаться как в прямой лжи об обстоятельствах предстоящей сделки, так и в сокрытии важных фактов либо умолчании о них. Так, закон допускает изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд (ст.239 ГК РФ). Если на этом изымаемом участке имеется жилой дом, принадлежащий собственнику участка, он может быть выкуплен у него государством. Однако процедуры изъятия и выкупа порой длятся достаточно долго и о них далеко не всегда знают посторонние люди. А собственник изымаемого участка находит на свой дом покупателя, который предлагает за этот дом цену, более выгодную, нежели выкупная цена, предлагаемая государством. Соблазнившись деньгами, собственник продает дом этому покупателю, но при этом умалчивает о предстоящем изъятии земельного участка, на котором дом расположен. Это классический случай обмана контрагента при совершении сделки. Другой распространенный случай обмана, когда собственник автомобиля продает его покупателю и при этом меняет показатели спидометра, уменьшая пройденный километраж. В настоящее время достаточно часто совершаются обманные операции при про