Сделки с недвижимостью

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство

Для того чтобы скачать эту работу.
1. Подтвердите что Вы не робот:
2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



сделкам". Иначе думает М.И. Брагинский, считая, что поскольку прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности, оно в результате становится одним из видов дарения и "во-первых, должно быть основано на соглашении сторон и, во-вторых, подчиняться ограничениям и запретам, установленным ст.ст. 575, 576 ГК".

Самостоятельное и весьма важное с точки зрения правоприменительной практики значение имеет распространение на прощение долга тех ограничений и запретов, которые применяются к договору дарения. Например, ст. 575 ГК РФ запрещает дарение между коммерческими организациями, вследствие чего неучет кредитором прощенных им долгов на своем балансе расценивался бы как занижение налогооблагаемой базы для целей исчисления налога на имущество.

Одной из проблем раскрывает Лобанов Г.А., он приводит конкретный пример. Коммерческая организация, назовем ее Фирма "А", - продавец и другая коммерческая организация, назовем ее Фирма "Б", - покупатель заключили договор купли-продажи части строящегося здания, расположенного в городе Москве. Цена данного договора тоже условна, составляет 1 000 000$ (в том числе НДС). При этом по договору покупатель перечисляет продавцу задаток - 500 000$, но остальная сумма - 500 000$, опять же по действующему договору, перечисляется продавцу лишь после регистрации в Учреждении юстиции по регистрации прав... (Мосрегистрации) права собственности на покупаемую часть здания за Фирмой "Б".

Суть проблемы заключается в том, что учреждение юстиции (Мосрегистрация) при получении документов на регистрацию прав собственности на недвижимое имущество, приобретаемое покупателем по сделке, не проверяет факт исполнения сделки, в нашем случае сделки купли-продажи.

На мой взгляд, учреждение юстиции обязано проверять факт исполнения сделки купли-продажи недвижимого имущества в описанном случае.

Так, согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. То есть предметом сделки является недвижимость.

При этом переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По смыслу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество является основанием для изменения отношений покупателя с третьими лицами.

Это означает, что при наличии у покупателя свидетельства о государственной регистрации права на предмет сделки купли-продажи сделка уже исполнена.

После регистрации права покупатель уже стал собственником недвижимого имущества. В этом смысле у него отпадает необходимость платить за вещь. И если он платит, то он уже дарит деньги продавцу, а сделки дарения между коммерческими организациями запрещены (статья 575 Гражданского кодекса Российской Федерации). А если он - покупатель - не платит, то продавец не получает денежного эквивалента своего имущества, т.е. терпит убытки. При этом продавец не может вчинить виндикационный иск покупателю, ведь недвижимое имущество выбыло из его владения по его воле (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возникает патовая ситуация, когда покупатель - коммерческая организация уже не может выполнить своих обязанностей по договору купли-продажи, а продавец уже не может защитить свои права путем предъявления виндикационного иска. Это означает, что нарушаются в описанном случае основные начала гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Стороны такого договора становятся в неравном положении, причем уже невозможно обеспечить восстановление нарушенного права.

Таким образом, условие о регистрации права собственности на недвижимое имущество на покупателя до исполнения им своих обязанностей по оплате противоречит правилам статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, нарушаются права сторон как добросовестных участников указанной сделки, предусмотренные статьями 34, 35 Конституции Российской Федерации.

Выход в этой ситуации заключается в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждением юстиции по регистрации прав при проведении государственной регистрации прав должна проводиться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Следовательно, чтобы избежать указанных последствий, учреждение юстиции, руководствуясь положениями статей 1 и 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, должно проверять документы об исполнении покупателем в полном объеме своих обязанностей по платежам за приобретенный объект недвижимости. При отсутствии документов, свидетельствующих об оплате за проданное недвижимое имущество, учреждение юстиции должно отказывать в регистрации права, даже если стороны предусмотрели ничтожное условие в своем договоре о регистрации права собственности на недвижимое имущество на покупателя до его оплаты за купленное недвижимое имущество.

Следующая проблема заключается в следующем. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Очень трудно создавать необходимый пакет документов за столь короткое время. В других странах эти законы создавались десятилетиями и далее веками. Сегодня ключевые препятствия к развитию рынка недвижимости заключается уже не в отсутствии конституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированности подзаконных норм, правил и процедур. Например, регулирование рынка недвижимости в Москве осуществляется в основном на уровне города. С одной стороны, это положительный момент, так как при принятии актов учитывает специфика московской торговли недвижимостью. С другой стороны, многие документы противоречат законам, многие нормы неясны по содержанию и допускают возможность разного толкования.

Вторым важным фактором, необходимым для нормальной торговли недвижимостью, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере. Большинство криминальных сделок купли-продажи происходит не только из-за ловкости мошенников, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок. В средствах массовой информации редко встречаются разъяснения механизма купли-продажи, лишь перечисляются "страшные" случаи криминальных сделок и звучат призывы быть менее доверчивыми. Большая проблема - недоступность для покупателей информации о продаваемых квартирах Целесообразно обращаться в риэлтерские фирмы, имеющие большие банки данных. Проблема создание единой информационной сети назрела уже давно, и многие риэлтерские структуры вплотную занялись ее решением. Поэтому создание таких банков не только снизит мошенничество, но и сделает граждан более осведомлённых при покупки квартир.

 

Список используемых источников и литературы

 

I.Нормативно-правовые источники

.Конституция РФ от 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993.

.Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая). По сост. на 31 января 2011г. - Новосибирск: Сиб. унив. Изд-во, 2011. - 704 с.

.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

.Семейный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 4.02.2011г. - М.: ГроссМедиа, 2011. - 64 с.

.Указ президента РФ от 13.10.2004 №1315 "Положение о федеральной регистрационной службе" // "РГ" - Федеральный выпуск №3607

."Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения"Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008)//Российская газета", N 162, 22.08.2001

."Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001. По состоянию на 05.04.2011. - М.:ГроссМедиа 2011г. - 96с.

II. Материалы судебной практики

.Определение красноармейского районного суда Чувашской республики от 13 марта 2006 года № 45-109/2006 // СПС "Консультант Плюс". Судебная практика, от 1.02. 2011г.

.Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 сентября 2007 года № 23-Г-115/2007 // СПС "Консультант Плюс". Судебная практика, от 1.02. 2011г.

III.Список литературы

.Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями: В2 ч. - Ч. 1. Оформление в собственность. Аренда. Наём / В.Г. Шабалин др.). - 4-е изд., перераб. И доп. - Москва : Филинъ : Омега-Л, 2007. - 504 с.

.Гражданское право : учебник для вузов в трёх частях. Часть вторая / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. - М.: Эксмо, 2009.- 720с.

.Курноскина О.Г. , Сделки с недвижимостью. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2007. - 192с.

.Гражданское право : учебник / под ред. М.В. Карпычёва, А.М. Хужина. - М.: ИД "ФОРУМ": ИНФРА-М, 2010. - 784 с.

.Гуев А.Н. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2. - М.: ИНФРА-М. 2008. - 454 с.

.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - 3-е изд., доп. и перераб. - М.: Юрайт-Издат. 2008. - 935.с.

.Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2000. -704с.

.Гражданское право. Под ред. Алексеева С.С. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2009. - 528 с

.Гражданское право: Учебник . Т. II / Под ред. Д-ра юрид.