Сделки с недвижимостью

Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство

Для того чтобы скачать эту работу.
1. Подтвердите что Вы не робот:
2. И нажмите на эту кнопку.
закрыть



м недвижимым имуществом.

Статья 131 ГК определяет, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два вида последствий.

Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Анализ статей Кодекса (с учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества).

В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующую требованиям закона. В то же время ст. 550 Кодекса устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 223 ГК).

С учетом изложенного применительно к ст. 131 и 164 ГК представляется, что зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной защиты.

Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и порядке государственной регистрации в отношении недвижимого имущества и соответствующих сделок. Однако ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации.

В связи с тем, что законодательный акт, на который указывает упомянутая статья, вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и законодательством субъектов Российской Федерации.

При этом надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов Российской Федерации принимались не везде.

В частности, в Рязанской области органы власти не проводили регулирование вопросов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому правоприменительная деятельность зачастую существенно усложнялась.

Показателен следующий пример. В 1994 году между двумя акционерными обществами был заключен договор строительного подряда. По условиям договора подрядчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать его в собственность заказчику, а последний нес обязанность оплатить выполненные работы, а также выделить подрядчику десять квартир, номера которых могли быть определены заказчиком на любой стадии строительства. Для привлечения дополнительных денежных средств подрядчик заключил ряд договоров с третьими лицами о долевом участии последних в строительстве. В частности, такой договор был заключен с гражданкой В., которой подрядчик обязался передать одну квартиру в построенном доме.

В январе 1995 года на фирменном бланке заказчика в адрес подрядчика было направлено письмо, из которого следовало, что во исполнение договора подряда подрядчику выделяется ряд квартир. Поскольку воля заказчика на выделение определенных квартир подрядчику была ясно выражена и облачена в надлежащую форму, последний счел возможным распорядиться частью предоставленных ему квартир, совершив таким образом ряд сделок, свидетельствующих о принятии им предложенного ранее исполнения договора.

Так, подрядчик выделил одну из упомянутых в полученном от заказчика письме квартир гражданке В., о чем уведомил ее своим письмом, а впоследствии вручил ключи от этой квартиры, то есть исполнил обязанность в натуре. После того, как завершенный строительством дом был в установленном порядке передан подрядчиком заказчику и зарегистрирован БТИ города за заказчиком (но не на праве собственности, а на праве владения), В. обратилась в БТИ г. Рязани с письменным заявлением о регистрации ее прав на полученную по договору квартиру. БТИ зарегистрировало за нею право собственности. Однако акционерное общество - заказчик дома обратилось в суд с иском к В. и БТИ г. Рязани, оспаривая право собственности на квартиру и обосновывая свои требования тем обстоятельством, что после принятия завершенного строительством дома заказчиком в БТИ города было направлено письмо с требованием не проводить регистрацию чьих-либо прав на квартиры в доме, а следовательно, регистрирующий орган не вправе был осуществлять регистрацию, не получив на это разрешения истца.

В ходе судебного заседания было установлено, что письмо, которым спорная квартира выделялась подрядчику, подписано лицом, не имевшим на подобные действия полномочий. В судебном заседании представитель БТИ г. Рязани пояснил, что процесс регистрации недвижимого имущества и сделок с ним регулируется в Рязанской области исключительно Инструкцией о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утвержденной приказом Центрального статистического управления СССР от 15 июля 1985 года N 380. Инструкция эта устарела и не охватывает всего многообразия правоотношений в жилищной сфере. В связи с этим БТИ города при регистрации недвижимости основывается главным образом на правоустанавливающих документах, подтверждающих законность приобретения имущества, подлежащего регистрации, в соответствии со сложившейся практикой, не подкрепленной законодательной регламентацией. (Оговоримся, что утверждение это неверно, на что и было указано В.)

Возражения на иск сводились к следующему. В Российской Федерации (на момент рассмотрения дела в суде года) действуют Методические указания о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость (как обязательные для исполнения впредь до вступления в действие законодательных актов, регулирующих те же правоотношения). Указанный подзаконный акт предусматривает, что основанием для регистрации является обращение в орган, осуществляющий регистрацию, любого гражданина или юридического лица с заявлением и приложением необходимых документов, устанавливающих право на недвижимость, в двух экземплярах, один из которых может быть ксерокопией. Но к представляемым на регистрацию документам предъявляются особые требования - они должны быть удостоверены органами юстиции; права, приобретаемые в процессе совершения сделок с недвижимостью, перед их регистрацией подлежат обязательному удостоверению органами юстиции; документы о сделках с недвижимостью, заверенные органами юстиции, считаются истинными.

Однако указанные право положения не должны применяться в силу ст. 4 Закона о введении в действие части первой ГК как противоречащие Гражданскому кодексу, исчерпывающим образом регламентирующему вопросы о сделках вообще и их форме в частности, поскольку рассматриваемыми правовыми нормами вводится особая форма сделки - сделка, удостоверенная органами юстиции, в то время как Кодекс устанавливает для сделок только три возможные формы их совершения: устную, простую письменную и письменную квалифицированную (нотариальную).

В то же время п. 6 Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 года N 475 (то есть вступившего в силу после введения в действие ГК), определяет, что для регистрации должны представляться только подлинники правоустанавливающих документов без каких-либо дополнительных к ним требований. Следовательно, правоустанавливающие документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям ГК. В остальном надо руководствоваться Методическими указаниями.

При рассмотрении возникшего спора необходимо учитывать положения ст. 20 Методических указаний, п. 2 которой предусматривает, что по заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право, за регистраци