Проблемы становления и развития рынка недвижимости в России

1-й УРОВЕНЬ (СТРАНА)экономические- Налоги в области недвижимости - Обеспеченность населения объектами общественного назначения - Финансирование строительства - Уровень жизни населения-

Проблемы становления и развития рынка недвижимости в России

Дипломная работа

Экономика

Другие дипломы по предмету

Экономика

Сдать работу со 100% гаранией
ь «превращен» в деньги.

Время позиционирования объекта на рынке зависит от общего состояния экономики. Это состояние характеризуется, в частности, показателями финансового рынка и показателями, связанными с благосостоянием населения - изменением личного дохода и занятости.

При неблагоприятном изменении макроэкономических показателей (например, при росте процентной ставки) продавцы недвижимости не спешат снижать цены. Из-за этого увеличивается время позиционирования объекта на рынке, а количество сделок сокращается (т.е. ликвидность объектов недвижимости снижается). В противоположной ситуации происходит плавный рост цен, сокращения сроков позиционирования и рост ликвидности объектов.

Благодаря инерционности рынка недвижимости удается избежать резких колебаний спроса и предложения. До некоторой степени этот показатель, время позиционирования объекта на рынке, в динамике может рассматриваться в качестве внутреннего стабилизатора рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки недвижимости

Отличительной особенностью рынка недвижимости является необходимость государственной регистрации сделок.

Действительно, сделки с недвижимостью необходимо регистрировать. Но вот вопрос: есть ли разница между объектами недвижимости, права на один из которых регистрируются впервые, а права на другой перерегистрируются от одного собственника к другому?

Очевидной разницы нет: количество процедур регистрации на качественные характеристики объекта не влияет. Однако разница проявляется в том, что только что созданный объект недвижимости, впервые проходящий процедуру регистрации, представляет первичный рынок недвижимости, а тот объект, который к моменту сделки уже находился в чьей-то собственности, «оборачивается» на вторичном рынке.

Таким образом:

Первичный рынок недвижимости - рынок, на котором обращаются вновь созданные или впервые предлагающиеся к продаже (например, в результате приватизации) объекты недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости - рынок таких объектов недвижимости, права на которые ранее уже были зарегистрированы в едином государственном реестре учреждения юстиции.

Доля первичного или вторичного рынков недвижимости в структуре рынка зависит от того, насколько активно в данном регионе ведется инвестиционно-строительная политика. Высокая доля первичного рынка характерна для развивающихся, экономически активных регионов, привлекательных для инвестиций. Рост производства, хорошие условия для развития бизнеса влекут за собой рост занятости и необходимость строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, коммерческой недвижимости, объектов соцкультбыта и т.д. Соответственно низкая доля первичного рынка позволяет задуматься об эффективности инвестиционной политики властей.

Соотношение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости также во многом зависит от доли того или иного рынка в структуре всего рынка недвижимости данного региона. Традиционно цены на первичном рынке ниже, чем на вторичном, на 10-30%. Однако если имеется дефицит объектов с определенным набором характеристик (например, если на рынке коммерческой недвижимости не хватает качественных офисов класса В), то цена на них на первичном рынке может даже превышать цены на похожие объекты на вторичном рынке.

К тому же необходимость дополнительных инвестиций в только что построенный объект (ремонт в квартирах, сдаваемых без отделки, подключение телефона и т.п.) в конечном итоге приводит к удорожанию такого объекта по сравнению с аналогичными объектами на вторичном рынке.

Поэтому нельзя однозначно сказать, какой из рынков первичный или вторичный, лучше. Все зависит от потребительских предпочтений самих покупателей. Если говорить о рынке жилья, то здесь одному будет важна престижность и историческая ценность подбираемого объекта, другому - возможность быстро переехать в купленную квартиру. Они выберут жилье на вторичном рынке. Третий ценит комфорт, техническую оснащенность и возможность планировки квартиры по своему усмотрению. При этом вопрос скорейшего переселения перед ним не стоит. Ему будет выгоднее купить квартиру в строящемся доме.

В целом же первичный и вторичный рынки недвижимости тесно связаны. Если на первичном рынке наблюдается кризис, его последствия не могут не затронуть вторичного рынка. Видя, что имеется риск «замораживания» строящихся объектов и срыва сроков их сдачи, покупатели будут подбирать необходимые им объекты на вторичном рынке. Доля операций на вторичном рынке в общем объеме операций возрастет, рост спроса вызовет рост цен. В свою очередь, застройщики начнут «перетягивать» к себе клиентов предложениями о снижении цен и скидками. Отток покупателей со вторичного рынка вынудит продавцов снижать цены. Если эти ценовые колебания не сопровождаются какими-либо кризисными явлениями в других отраслях экономики, равновесие спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости будет восстановлено.

 

3.Основные методы оценки недвижимости

 

В 2004 году профессиональной российской оценке исполнилось двенадцать лет. В странах с развитой рыночной экономикой этот вид профессиональной деятельности существует уже более полувека. Однако оценка не столь молода. Она сопровождала общество людей почти на всех этапах его развития.

Во времена натурального обмена одну вещь на другую можно было поменять, лишь ориентируясь на какой-либо стоимостной эквивалент. Позже в качестве такого эквивалента стали выступать деньги, облегчившие обмен, но проблема определения истинной стоимости вещи в обмене осталась. Если рассматривать натуральный обмен как начало процесса товарно-денежных отношений, давшего толчок к развитию экономики в целом, то оценку можно смело считать катализатором данного процесса.

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Спрос соответственно породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться не только как прикладная отрасль рыночной инфраструктуры, но и как научно-методическое направление экономической науки. Разрабатывались методологические подходы, совершенствовалась теория, появлялись научные труды и публикации. Увеличивалось количество квалифицированных экспертов-оценщиков, профессия которых в настоящий момент приравнивается по престижности к профессиям адвоката, аудитора, финансового консультанта и т.д.

Потребность в профессиональной оценке усугубилась еще и тем, что вещи в современном хозяйстве поражают своей неоднородностью и загадками, возникающими перед теми, кто хочет узнать их истинную стоимость. Вещи, имущество изначально создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей людей, а также для получения выгод от владения и использования. От возможности того или иного вида имущества удовлетворить имеющиеся потребности, от преимуществ или благ, которые принесет обладание им в дальнейшем, зависит их ценность и, безусловно, стоимость.

Что же влияет на стоимость недвижимости? Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (табл. 1).

Таблица 1 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

1-й УРОВЕНЬ (СТРАНА)экономические- Налоги в области недвижимости - Обеспеченность населения объектами общественного назначения - Финансирование строительства - Уровень жизни населения- Состояние и перспективы строительства и реконструкции - Предложение - Спрос - Рынок недвижимости социальные- Свободное время - Структура населения - Уровень образования и культуры населения, потребности. - Семейность - Плотность семьи - Рынок недвижимости физические- Экология - Природные ресурсы - Географические - Сейсмические- Технологические решения в области землепользования - Геодезические - Топографическиеполитические- Законодательство об ипотеке - Законодательство в области строительства - Налоговое законодательство - Законы о собственности - Законы об операциях с недвижимостью - Законы в области экологии - Зонирование территорий - Закон о залоге - Закон о кредитной политике - Кадастры - Лицензирование риэлторской и оценочной деятельности - Политическая стабильность2-й УРОВЕНЬ (ГОРОД, РАЙОН)местоположение- Транспортная доступность - Наличие объектов соцкульта - Пешеходная доступность-

Похожие работы

<< < 1 2 3