Правовой аспект заключения договора купли-продажи

Порядок поставки товаров определяется ст.509 ГК РФ. Поставка товаров осуществляется поставщиком путем отгрузки (передачи) товаров покупателю, являющемуся стороной договора поставки,

Правовой аспект заключения договора купли-продажи

Дипломная работа

Юриспруденция, право, государство

Другие дипломы по предмету

Юриспруденция, право, государство

Сдать работу со 100% гаранией

Содержание

 

Понятие и существенные условия договора купли-продажи

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи

Розничная купля-продажа

Договор поставки и контрактации, поставка для государственных нужд

Продажа недвижимости предприятия

Особенности продажи жилых помещений

Заключение

Список литературы

 

Понятие и существенные условия договора купли-продажи

 

Современное легальное определение договора купли-продажи дается законодателем в п.1 ст.454 ГК РФ. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как видно, определение договора купли-продажи - традиционно, и не существенно отличается от тех определений, что давалось законодателем еще дореволюционной и советской России.

Договор купли-продажи - это договор с реальным (вещным) действием. Это двухсторонне-обязывающее, взаимное (синаллагматическое) денежное обязательство в форме договора; консенсуальное соглашение, считающееся заключенным только тогда, когда стороны достигли соглашение воли по всем существенным условиям.

Действующим гражданским законодательством к существенным условиям купли-продажи отнесены только условия о количестве товара и его наименовании. Важно подчеркнуть, что названные два условия являются достаточными для заключения соглашения. Заметим, что согласно Основам гражданского законодательства ССР, существенными условиями договоров купли-продажи являлись, в частности, предмет, условия о цене и качестве подлежащих продаже товаров.

В том случае, если существенные условия нельзя будет установить из содержания договора (или иных сопутствующих документов), последний считается незаключенным. Отсутствие же других - несущественных условий (по общим правилам пар.1 гл.30 ГК РФ) как цена, срок передачи товара и его оплаты, требования к качеству и ассортименту, не дает оснований для признания договора незаключенным. Эти условия определяются по правилам, установленным ст.314, 424, 469 и др. статьями ГК РФ.

Рассмотрим подробнее существенные условия договора купли-продажи.

Согласно ст.455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст.129 ГК РФ. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Между тем, важно подчеркнуть, что единообразия судебной практики по вопросу о квалификации таких сделок нет. В одних случаях такие договоры рассматриваются как непоименованные (не предусмотренные гражданским законодательством), а в других как договоры купли-продажи. В качестве примеров можно привести следующие дела.

Суд признал недействительным договор, заключенный инвестором с участниками совместной деятельности по строительству санатория, на том основании, что он содержит признаки договора купли-продажи и не соответствует закону, поскольку отчуждение строящейся виллы произведено с нарушением ст. 209, 219 ГК РФ. Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что суд неправильно квалифицировал отношения сторон в части передачи виллы как отношения купли-продажи недвижимого имущества. Действующее законодательство не ограничивает право заказчика объекта строительства заключать договор, предусматривающий его обязанность передать данный объект по окончании строительства указанному в договоре лицу. Отсутствие права собственности на момент заключения договора не является основанием для признания договора ничтожным, поскольку по его условиям в собственность инвестору передается законченная строительством вилла, передача виллы в момент заключения договора не производилась.

По другому делу кассационная инстанция указала, что спорный договор заключен до сдачи в эксплуатацию встроенных помещений и поэтому не является договором купли-продажи. По смыслу норм главы 55 ГК РФ в том случае, если в договоре простого товарищества определен порядок раздела общей собственности, участник вправе заключить с третьими лицами договор долевого участия, предметом которого являются помещения его доли.

Отметим здесь следующее. Во-первых, при разрешении указанных дел суды исходили из того, что договор об отчуждении будущей недвижимой вещи за вознаграждение не может быть квалифицирован как купля-продажа, так как у заказчика строительства отсутствует право собственности. Таким образом, договор купли-продажи рассматривался судами как распорядительная сделка, что не соответствует ст.223, 454, 549 ГК РФ.

Во-вторых, в тех случаях, когда конечной целью встречного договора долевого участия в строительстве является передача жилого или нежилого помещения в собственность дольщику с получением имущественного эквивалента, он ничем не отличается от купли-продажи (кроме названия). При наличии специальной главы ГК РФ (глава 30), а значит, и специального типа договоров, какой бы ни была специфика соответствующего вида договоров, он не может считаться непоименованным договором.

Так, Президиум ВАС РФ по конкретному делу признал, что договор купли-продажи квартиры в строящемся доме содержал все необходимые для его вида условия. Квартира причиталась продавцу как участнику долевого строительства дома, поэтому он вправе был ею распорядиться, заключив договор купли-продажи.

Вернемся к рассмотрению предмета договора купли-продажи, то есть его наименованию и количеству.

Наименование предмета договора купли-продажи должно позволить его идентифицировать среди прочих, объединенных схожими свойствами объектов или родовых товаров, то есть содержать данные достаточные для его определения. В противном случае договор может быть признан незаключенным. Приведем пример из практики:

"Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 22.06.01 по делу N А40-23029/00-37-199 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.10.01 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом "Центр художественного проектирования" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Магазин "Медведь" о признании незаключенным договора от 29.08.96 купли-продажи нежилого помещения площадью 150 кв. метров, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д.44, стр.1.

В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Решением от 05.09.2000 исковое требование удовлетворено по основаниям, указанным истцом.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.06.01 решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение - об отказе в удовлетворении искового требования.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 09.10.01 постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

В протесте первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По договору купли-продажи от 29.08.96, нотариально удостоверенному 29.08.96, ЗАО "Центр художественного проектирования" продало ЗАО "Магазин "Медведь" упомянутое нежилое помещение.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

купля продажа договор правовой

Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО "Крокуль" по договору купли-продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО "Центр художественного проектирования", признав договор купли-продажи от 29.08.96 незаключенным.

Учитывая изложенное и руководству

Похожие работы

1 2 3 4 5 > >>