Анализ цен на недвижимость

В процессе выборки обследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартир имеет вид: по количеству комнат: 1-комнатные 6 ед.

Анализ цен на недвижимость

Контрольная работа

Экономика

Другие контрольные работы по предмету

Экономика

Сдать работу со 100% гаранией

федеральное агентство по образованию

федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

"сибирская академия государственной службы"

ИНСТИТУТ ПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: Ценообразование

Тема: Анализ цен на недвижимость

 

 

 

 

Выполнил:

Специальность: ФиК

Группа: 08306

 

 

 

 

 

НОВОСИБИРСК 2010

Моделирование ценообразования на жилье

 

Этап 1. Анализ состояния рынка

 

Цены на вторичном рынке жилья г.Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:

- количество комнат в квартире (1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);

- район престижности (месторасположение квартиры) этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность, 4-окраина;

- этаж, где расположена квартира, этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения:: 1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;

- тип квартиры этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-"хрущевка".

На основании фактической информации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г.Новосибирска построим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров (количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Для представительности выборки проанализируем не менее 25 квартир - минимальный объем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):

 

= 5*(m+1) = 5*(4+1)=25

 

Источник информации: журнал "Справочник по недвижимости" №39(412) 4 - 11 октября 2010.

Таблица 1 Выборка 25 объектов вторичного жилья в г.Новосибирске

№п/пУлица, домКоличество комнатРайон престижностиЭтаж/этажностьТип жильяЦена, тыс.руб1Толбухина 2314221 8302Красный проспект 94/111141 8003Геодезическая 17/112222 3504Лазурная 2214331 6505Некрасова 8412211 9506Народная 5423223 7007К.Маркса 14/122241 7008Ленина 1521312 6509О.Жилиной 5822231 75010Ватутина 123241 60011Кошурникова 53/132114 50012Есенина 1034332 15013Зеленая горка 11/134214 75014Советская 9531216 50015Дачная 23/334132 40016Фрунзе 59/141132 95017Саввы Кожевникова 1354233 45018Писарева 8243122 95019Селезнева 3942113 50020Баумана 3/344212 72221Кропоткина 130/313331 70022Лежена 6/223121 85023 Блюхера 2932342 300 24Б.Хмельницкого 41/124212 30025Панфиловцев 124241 750

В процессе выборки обследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартир имеет вид:

  • по количеству комнат: 1-комнатные 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена 1880 тыс.руб), 2-комнатные 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена 2162,5 тыс.руб); 3-комнатные - 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена 3767 тыс.руб), 4,5-комнатные 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена 3114,4 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;
  • по месторасположению: в центре 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена 3475 тыс.руб), по линии метро - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена 2578,5 тыс.руб), в средней удаленности - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена 2360 тыс.руб), на окраине 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена 2556 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена;
  • по этажу расположения: на первом - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена 2850 тыс.руб), на промежуточных 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена 2796 тыс.руб), на последнем 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена 2090 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа чем выше, тем ниже цена;
  • по типу квартиры: полногабаритные - 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена 3609 тыс.руб), улучшенной планировки - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена 2536 тыс.руб), типовые - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена 2293 тыс.руб), "хрущевки" - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена 1830 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена

В сводных таблицах (матрицах) для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир в зависимости от сочетания факторов.

 

Таблица 2 Средние цены на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от количества комнат/ района тыс.руб

Район престижностиКвартираВ среднемКоэффициенты соотношения средних цен в зависимости от района (к окраине)1-ком.2-ком3-ком4,5-ком.Центр1 8002 6006 5002 9503 4751,392Линия метро2 1501 7253 4003 5002 5791,083Средняя отдаленность1 7002 38302 9502 3600,942Окраина 1 7402 0253 1003 0862 5561,000В среднем1 8802 1633 7673 1142 670-Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от количества комнат (к 1-ком)1,0001,1822,3461,690--

Данные табл.2 подтверждают ранее сделанные выводы:

  • цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;
  • цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.

 

Таблица 3 Сводная таблица цен на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажа тыс.руб

ЭтажТип жильяВ среднемКоэффициенты соотношения средних цен в зависимости от типа жилья (к последнему этажу)Полно-габаритноеУлучшенной планировкиТиповое "Хрущевка"Первый4 0002 4002 6751 8002 8501,364Промежуточный3 6442 6272 6001 6832 7961,338Последний2 65001 8332 3002 0901,000В среднем3 6092 5362 2931 8302 670-Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от этажа (к "хрущевке")1,9721,3861,2531,000--

Данные табл.3 подтверждают ранее сделанные выводы:

  • цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа чем выше, тем ниже цена;
  • цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена.

В целом можно говорить о том, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимости от сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир, которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметров отличий несколько, то сравнение и корректировку следует производить последовательно).

 

Этап 2. Прогноз изменения цены квартиры

 

Оценим влияние на изменение цены квартиры на вторичном рынке ряда факторов:

  • доллар будет выпущен из "коридора" - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;
  • ожидаемый уровень инфляции составит 24% в год - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;
  • увеличится вывод жилья из оборота на вторичном рынке - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке (снизится предложение жилья);
  • организуется ипотечное кредитование - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке за счет роста денежной массы для покупки квартир;
  • налогообложение банков и физических лиц при инвестировании в жилищное строительство становится льготным вероятно снижение цен на квартиры на вторичном рынке и рост цен на первичном рынке (за счет расширения спроса).

Похожие работы