Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов

N п/пНаименование вида разрешенного использованияСостав вида разрешенного использования1231.Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройкиЗемельные участки, предназначенные для размещения

Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов

Дипломная работа

Экономика

Другие дипломы по предмету

Экономика

Сдать работу со 100% гаранией
. Основными ценообразующими факторами на рынке торговой недвижимости являются: местоположение (большая проходимость, первая линия, центр города), тип объекта, состояние объекта, площадь, наличие охраны, наличие парковок, удобные подъездные пути и транспортная развязка.

В г. Нефтеюганск обеспеченность города торговыми площадями на 1000 жителей города составляет 417 кв. м. Большинство торговых помещений представляют собой встроенные помещения на первых этажах жилых домов. Большая часть из них расположена на улицах Нефтяников, Ленина, Парковая, Жилая, Мамонтовская. Данная группа помещений занимает основную долю в структуре торговых розничных площадей Нефтеюганска - примерно 65%, на них и приходится большая часть предложения на рынке. Очень редко на продажу выставляются отдельностоящие торговые помещения. Также в городе есть ряд относительно крупных торговых центров таких как, ТЦ «Европа», ТЦ «БУМ», ТЦ «Южный», ТЦ «Союз», ТЦ «НИКА», ТЦ «ЮТПС-Север», ТЦ «Меридиан», ТЦ «Интерьер». Продажи функционирующих торговых центров являются редкостью для рынка г. Нефтеюганска и не афишируются. Теоретически, могут продаваться помещения в отдельных торговых центрах, где их собственниками могут являться несколько компаний или частных лиц, но, как правило, такие помещения сдаются в аренду и сделки по их купле-продаже практически не проводятся.

Большинство выставляемых на продажу помещений имеют площадь от 100 до 200 кв.м. Доля таких помещений составляет 94% от общего количества выставленных на продажу объектов. Незначительную долю 6% занимают помещения площадью до 100 кв.м. Помещения площадью более 200 кв.м. а также крупные торговые центры на рынке не представлены.

Максимальная стоимость площадей объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания представлена на рисунке 3.7.

 

Рисунок 3.7 - Максимальная стоимость площадей, предназначенных для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

 

На территории Ханты-Мансийского автономного округа работают 107 организаций, в том числе 92 общего назначения (гостиницы и аналогичные средства размещения) и 15 специального назначения (санатории и базы отдыха). Общее количество мест превышает 6000. Специалисты окружного комитета по туризму считают, что тенденция роста загрузки гостиниц сохранится, и этот показатель превысит 50 %. Цены на размещение здесь стартуют от 800-1200 руб. за койко-место в двух-трехместном номере. Одноместный номер стоит порядка 2000 руб., полулюкс и люкс - от 3500 руб.

Гостиницы округа отличаются относительно высоким уровнем комфортности. Около половины объектов были построены или реконструированы в течение последних 10 лет. Как утверждают в комитете по туризму, при желании более половины всех средств размещения автономного округа могут уже сегодня получить классификацию от 2 до 4 звезд. В то же время здесь, как и в других регионах Уральского федерального округа, явно недостаточно гостиниц экономкласса. Уровень загрузки в них существенно превышает аналогичные показатели в отелях среднего и выше среднего сегментов.

Сегодня в городах округа работает 88 гостиниц, из них 71 не имеют категории, по 8 гостиниц - в категории три и четыре звезды. По данным комитета по туризму, всего насчитывается более 5,5 тысяч койко-мест, число номеров высшей категории - более 380, это примерно десятая часть от общего числа номерного фонда в округе. Только количественный анализ дает понять, насколько здесь высока конкуренция между операторами гостиничного бизнеса. Статистика говорит об обратном и, прежде всего, - о низкой заполняемости гостиниц округа. Так, средняя загрузка номерного фонда в гостиницах Ханты-Мансийского округа едва превышает 40%, причем самые высокие показатели демонстрируют отели крупных городов округа, которые представлены на рисунке 3.8.

 

Рисунок 3.8 - Средняя загрузка отельного номерного фонда в гостиницах

 

Спрос на гостиничные услуги зависит от сезона, рамки которого отличны от привычного понятия сезонности. Самый большой поток постояльцев в гостиницах округа осенью и зимой. В период непогоды и низких температур в округе наблюдается высокая деловая активность, лето - традиционно низкий сезон.

Автономный округ по количеству гостиниц и аналогичных средств размещения в настоящий момент лидирует в Уральском федеральном округе. Рост количества туристов и загрузки гостиниц начался здесь с 2003 года, что вызвано увеличением экономических, деловых и культурных связей автономного округа.

Рынок земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии относится к рынку коммерческой недвижимости. Наиболее высокую среднюю стоимость, как правило, имеют объекты недвижимости торгового назначения, на втором месте офисы, и на последнем месте объекты производственного и складского назначения. Объемы рынка коммерческой недвижимости значительно различаются в разных муниципальных образованиях, но, как правило, прямо пропорциональны численности населения. В городе Сургут сегмент офисной недвижимости также является развивающимся в структуре рынка коммерческой недвижимости. Сургут, являясь крупнейшим в округе городом по численности населения, в течение последних 10 лет является чрезвычайно привлекательным для инвесторов, причем как жилой, так и коммерческой недвижимости.

%20%d0%b2%20%d0%b0%d0%b2%d1%82%d0%be%d0%bd%d0%be%d0%bc%d0%bd%d0%be%d0%bc%20%d0%be%d0%ba%d1%80%d1%83%d0%b3%d0%b5%20%d1%81%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b0%d0%b2%d0%bb%d1%8f%d0%b5%d1%82%20%d0%bf%d0%be%d1%80%d1%8f%d0%b4%d0%ba%d0%b0%20700%20%d1%82%d1%8b%d1%81.%20%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d0%b4%d1%80%d0%b0%d1%82%d0%bd%d1%8b%d1%85%20%d0%bc%d0%b5%d1%82%d1%80%d0%be%d0%b2,%20%d0%be%d1%84%d0%b8%d1%81%d0%bd%d1%8b%d1%85%20-%20%d0%be%d0%ba%d0%be%d0%bb%d0%be%20500%20%d1%82%d1%8b%d1%81%d1%8f%d1%87.">В 2007 году на развитие малых и средних предприятий в автономном округе было выдано кредитов на 5 млрд рублей. В результате дефицит торговых площадей <http://www.irn.ru/review/shopping/> в автономном округе составляет порядка 700 тыс. квадратных метров, офисных - около 500 тысяч.

По сравнению с сегментом торговой недвижимости, рынок офисной недвижимости менее развит. Для размещения офисов сдается в аренду часть помещений на верхних этажах торговых домов. Данные помещения нельзя назвать качественными. К категории офисов высокого класса можно отнести только собственные здания крупных компаний - «Лукойл», «Ханты-Мансийский банк», «Уралсвязьинформ» и другие. Общая площадь офисной недвижимости в составе отдельно стоящих зданий составляет около 14 тыс. кв. м. Из них площадь корпоративных офисов составляет около 9 тыс. кв. м; сдаваемая в аренду на открытом рынке - около 5,5 тыс. кв. м.

Самый громкий и обсуждаемый проект - деловой центр «Югра». Комплекс зданий, в том числе высотная башня в 56 этажей высотой 280 м, общей площадью 161 тыс. кв. м, планируется как единый объект с бизнес-центром, гостиницей, торгово-развлекательными объектами и апарт-отелем. Рынок офисной недвижимости сталкивается с неизбежными реалиями географического положения города, с особенностью почв. Девелоперы не спешат создавать концептуальные объекты, привычные всем торгово-развлекательные центры с кинотеатрами, фудкортом и т.п., в виду того, что основными потребителями станут только жители города Ханты-Мансийска.

Вторичный рынок коммерческой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлены объекты, расположенные в различных районах городов округа. Основными ценообразующими факторами на рынке офисной недвижимости являются: местоположение (большая проходимость, первая линия, центр города), тип объекта, состояние объекта, наличие коммуникаций, телефона и интернет, площадь, наличие охраны, наличие парковок, удобные подъездные пути и транспортная развязка, доступность к объектам инфраструктуры.

В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках купли-продажи и предложениях о продаже земельных участков и помещений, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в 2007-2009 годах. Информация о средней стоимости продажи земельных участков и помещений, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии представлена на рисунке 3.9.

 

Рисунок 3.9 - Средняя стоимость земельных участков и помещений

 

Рынок производственно-складской недвижимости Ханты-Мансийского округа развит слабо. В основном рынок представлен объектами, расположенными в крупных городах округа, но и здесь предложения носят единичный характер. В других населенных пунктах подобные предложения практически отсутствуют, новые объекты строятся под конкретного заказчика, сделки носят закрытый характер.

Общие проблемы инфраструктуры города и плохая транспортная доступность отрицательно влияют на инвестиционную привлекательность города в глазах крупных общефедеральных ритейлеров. Несмотря на это, город активно развивается, что во многом связано со стремлением окружных властей придать столице округа «столичный лоск».

Новое строительство высококлассных складских объектов в округе практически не ведется. Одной из основных причин является наличие большого количества низкокачественной производственно-складской (или переориентирован

Похожие работы

<< < 4 5 6 7 8 9 10 11 12 > >>