Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов

N п/пНаименование вида разрешенного использованияСостав вида разрешенного использования1231.Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройкиЗемельные участки, предназначенные для размещения

Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов

Дипломная работа

Экономика

Другие дипломы по предмету

Экономика

Сдать работу со 100% гаранией
ь как развивающийся. На рынке представлены объекты, расположенные в различных районах городов округа.

Основными ценообразующими факторами на рынке являются:

для многоэтажной жилой застройки: местоположение, тип объекта, состояние объекта, близость к объектам торговли, наличие коммуникаций;

для индивидуальной малоэтажной застройки: местоположение, то есть удаленность его от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы, водных объектов, состояние дома, материал стен, наличие коммуникаций, площадь земельного участка, наличие дополнительных построек (хозблоки, гаражи, бани, бассейны).

В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках продаже земельных участков в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа. Информация о средних ценах на земельные участки под индивидуальные и малоэтажные жилые дома за 2007-2009 года представлена на рисунке 3.5.

 

Рисунок 3.5 - Средние цены на земельные участки под индивидуальные и малоэтажные жилые дома за 2007-2009 года в автономном округе

 

3.3Коммерческая недвижимость

 

Объекты оценки относятся к рынку нежилой недвижимости, сегменту земельных участков, предназначенных для размещения гаражей. Наиболее близким сегментом к нему является рынок производственно-складской недвижимости. Вторым по количеству заключаемых сделок рынком после рынка жилья является рынок гаражей. Большинство гаражей Нижневартовска, Ханты-Мансийска, Сургута, Нефтеюганска располагаются в промышленных зонах или между промышленной зоной и общественно-деловой зоной города.

Коммерческая недвижимость делится на сегменты:

·Гаражи;

·Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

·Гостиницы;

·Административные и офисные здания, объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;

·Производственно-складские помещения.

Средняя площадь гаражного помещения составляет порядка 26 кв.м. Наибольшая часть (более 90%) гаражей находится во владении жителей и используется ими для собственных хозяйственных нужд. Остальная часть гаражных помещений переоборудована под станции технического обслуживания и автосервис. Такие гаражи, как правило, расположены на окраинах гаражных массивов, вблизи крупных оживленных улиц.

Стоимость гаражей в 2009 году в зависимости от населенных пунктов и других факторов варьируется в пределах от 1500 до 24500 руб./кв.м. и составляет в среднем 8500 руб./кв.м.

Основными факторами, формирующими спрос и цену на гаражные помещения, являются:

местонахождение;

-состояние; внутреннее обустройство (пол, полки и пр., утепление, автоматические ворота);

наличие погреба;

наличие смотровой ямы;

наличие электричества и других коммуникаций;

наличие охраны (видеонаблюдение);

дорожное покрытие, удобство подъездов.

Большое влияние на стоимость гаража оказывает его местонахождение. Дороже всего стоят гаражи, находящиеся в городской черте, вблизи автобусных остановок и приближенные к жилым районам города.

Влияние на стоимость такого фактора как «состояние» незначительно, т.к. все выставляемые на продажу гаражи имеют сходное состояние. Однако в редких случаях состояние гаража может стать важным фактором, формирующим цену. Это происходит в том случае, если гараж значительно превосходит или значительно уступает по состоянию большинству выставляемых на продажу гаражей. Например, если в гараже произведена отделка с использованием качественных материалов, заменена электропроводка, электроприборы, отопительные приборы и т.п. Такие гаражи, как правило, пользуются низким спросом из-за своей высокой стоимости, которая обусловлена затратами владельца на проведение ремонта. Стоимость гаража существенно понизится, если его состояние значительно уступает большинству представленных на рынке гаражей. Например, требуется ремонт крыши, обустройство пола, установка и подключение электроприборов и приборов отопления, и т.п. В большинстве же случаев потенциальные покупатели не предъявляют высоких требований к состоянию гаража, достаточно того, чтобы гараж не требовал дополнительных капиталовложений.

Наличие в гараже погреба и/или смотровой ямы повышает привлекательность гаража для потенциального покупателя и соответственно его стоимость. Особенно отмечают наличие сухих погребов. Гаражи, подключенные или у которых имеется возможность подключения к сетям электроснабжения, имеют более высокую стоимость в отличие от гаражей, подключение которых к электросетям сопряжено с большими формальными трудностями и высокими расходами на подключение. Подавляющая часть выставляемых на продажу гаражей имеет подключение к электросети, поэтому влияние данного фактора на стоимость гаража незначительно.

В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках купли-продажи и предложениях о продаже земельных участков и помещений, предназначенных для размещения гаражей в населенных пунктах округа в 2007-2009 годах. Информация о средних ценах, средних площадях в разрезе населенных пунктов представлена на рисунке 3.6.

 

Рисунок 3.6 - Средняя стоимость площадей предназначенных для размещения гаражей

 

Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания относятся к рынку коммерческой недвижимости. Наиболее развитым рынком коммерческой недвижимости обладают крупные города округа: Сургут, Нижневартовск, Нефтеюганск, Ханты-Мансийск. Наиболее высокую среднюю стоимость, имеют объекты недвижимости торгового назначения. Объемы рынка коммерческой недвижимости значительно различаются в разных муниципальных образованиях, но, как правило, прямо пропорциональны численности населения.

К осени 2010 года планируется открытие восьмиэтажного торгово-развлекательного центра «Вершина» площадью 33,39 тыс. кв.м., находящегося на ул. Генерала Иванова, 1.

Рынок земельных участков автономного округа можно разделить на два крупных сегмента:

.первичный рынок (новые объекты, которые еще не были в эксплуатации);

.вторичный рынок (объекты, которые были в эксплуатации).

Торговля является одним из важнейших секторов экономики Ханты-Мансийского округа. Оборот розничной торговли в округе за январь - август 2007 года составил 117 089 млн. руб., прирост за год составил 17,1%. В кризисное время оборот розничной торговли сократился (в 2009 году составил 83.4% по отношению к 2008 году), однако в планах и прогнозах округа остаются задачи совершенствования форм торгового обслуживания, расширения товарного ассортимента, увеличения торговых площадей, специализация магазинов.

Среди городов Большого Урала в Ханты-Мансийске самый высокий уровень цен на продовольственные товары. Основная причина этого - отсутствие железнодорожного сообщения с городом. Кроме того, если в других городах существует более или менее развитая сеть оптовой торговли, то в Ханты-Мансийск продукты завозятся мелкими партиями, а немногочисленные оптовики, образуя олигополию, завышают цены. С другой стороны уровень цен подкреплен высокой покупательской способностью - около 12-15% населения имеют ежемесячный доход выше 30 тыс. руб.

Учитывая уровень платежеспособного спроса со стороны потребителей, в разное время на рынок округа вышли как сетевые федеральные, так и региональные торговые операторы. К числу федеральных ритейлеров, работающих на рынке округа относятся: «Техношок», «М.видео», «Мир», «Эльдорадо», «Евросеть», «Спортландия», «Позитроника», аптечная сеть «Ригла». Региональные торговые сети представлены компаниями «Керама», «Монетка», «Оптима», «Арсенал+». Наиболее развитыми по количеству присутствующих на рынке торговых операторов являются г. Сургут, столица округа Ханты-Мансийск, за ними следуют Нижневартовск, Нефтеюганск и др.

Сеть отделочных материалов «Домоцентр» вложит 3,1 млрд рублей в открытие новых магазинов в Сибири. «Домоцентр» до 2010 года намерена открыть 15 новых магазинов. Также об экспансии в Сибирь заявили OBI, «Старик Хоттабыч» и «Бауцентр». Планируется открытие их торговых точек в Кемерово, Томске, Тюмени и Сургуте (по данным аналитического исследования ГК «Регион» 2007 г. «Исследование состояния рынков складской недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и прилегающих областей Авторы: Анфиса Бельмас, Екатерина Краева, Владимир Алёшин).

Традиционно наиболее развит сегмент торговой недвижимости. На конец 2007 года в г. Ханты-Мансийске действует 12 торговых домов, 321 розничный магазин и множество торговых павильонов. Общая торговая площадь отдельно стоящих действующих зданий составляет 23-24 тыс. кв. м. Федеральные торговые сети представлены компаниями «М.Видео», «Техношок», «Спортландия». Присутствуют региональные продуктовые супермаркеты.

За 2006-2007 года в городе Сургут введены в строй 3 новых торговых комплекса среднего размера, общей площадью около 8,5 тыс. кв. м, ведется строительство еще нескольких объектов. В Сургуте представлены многие крупные общефедеральные ритейлеры, такие, как «Мир», «М-Видео», «Эльдорадо», и т.п. (Согласно информации аналитического исследования ГК «Регион» « Исследование состояния рынков складской недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и прилегающих областей Авторы: Анфиса Бельмас, Екатерина Краева, Владимир Алёшин).

Вторичный рынок коммерческой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлены объекты, расположенные в различных районах городов округа

Похожие работы

<< < 3 4 5 6 7 8 9 10 11 > >>