Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов

N п/пНаименование вида разрешенного использованияСостав вида разрешенного использования1231.Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройкиЗемельные участки, предназначенные для размещения

Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов

Дипломная работа

Экономика

Другие дипломы по предмету

Экономика

Сдать работу со 100% гаранией
оведения государственной кадастровой оценки земель.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок округа можно разделить на четыре сегмента:

. Жилая недвижимость (квартиры в многоэтажных жилых домах и домах индивидуальной жилой застройки).

. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, складские, здания, гостиницы, рестораны).

. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

 

3.2Жилая недвижимость

 

Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе, как и в большинстве регионов России является рынок жилой недвижимости. Рынок жилой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа представлен квартирами в многоэтажных жилых домах и индивидуальной жилой застройкой. Многоэтажное, среднеэтажное и малоэтажное жилье, и индивидуальные жилые дома составляют сегмент жилой недвижимости в крупных городах и поселках городского типа. Для небольших поселений сегмент жилой недвижимости представлен в основном индивидуальными жилыми домами и малоэтажными домами.

Рынок земельных участков для размещения домов жилой застройки Ханты-Мансийского автономного округа развит слабо, поскольку для многоэтажной жилой застройки в основном, на рынке представлены предложения о продаже квартир - помещений, в состав которых входят земельные участки, не выделенные в натуре, а для индивидуальной и малоэтажной жилой застройки на рынке представлены предложения о продаже застроенных и незастроенных земельных участков в ограниченном количестве. Во многих районах округа сделки и предложения носят единичный характер.

Основным фактором, влияющим на формирование цены жилья, является местоположение, то есть удаленность его от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы. В районах с хорошо развитой инфраструктурой, стабильной транспортной доступностью цены на квартиры выше, чем в удаленных или малопрестижных районах. Такие факторы как близость к остановке, красивый ландшафт - близость парков, водных объектов, наличие парковки или автостоянки, обустроенный двор (комплексная застройка) тоже оказывают достаточное влияние на цены жилья.

Прогресс жилищного рынка округа уникальный: во время интенсивного наращивания нефтедобычи его население увеличилось с 271 тыс. человек в 1970 году до 1,478 миллиона в 2007, что потребовало небывалых темпов строительства. Сегодня следствием этого массового строительства стал большой объем ветхого жилья. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда в автономном округе составляет 7% или 1939,8 тыс. кв. метров. Остается проблема «фенольных» домов (с неблагоприятными экологическими условиями). В г. Ханты-Мансийске к ветхому жилью относится 60% жилого фонда - это средне- и малоэтажные деревянные дома и дома частного сектора.

Структура жилищного фонда автономного округа по формам собственности выглядит следующим образом:

·государственный жилищный фонд - 180,3 тыс. кв. метров (0,6%);

·муниципальный жилищный фонд - 6563,5 тыс. кв. метров (23,7%);

·частный жилищный фонд - 20538,4 тыс. кв. метров (74,2%);

·смешанный и общественный жилищный фонд - 429,9 тыс. кв. метров (1,5%).

Обеспеченность жильем в среднем на одного жителя автономного округа на 2010 по оценке составила 18,2 кв. метров общей площади жилья (в 2008 году по Российской Федерации - 22 кв. метра). Жилищный фонд округа по состоянию на 2010 года на 75,7% имеет износ до 30%

Рынок жилой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно разделить на 2 крупных сегмента:

. для многоэтажной жилой застройки:

первичный рынок (квартиры в новостройках);

вторичный рынок (квартиры, уже имевшие хозяев);

. индивидуальной и малоэтажной жилой застройки:

первичный рынок (новые дома, земельные участки, предназначенные для постройки домов индивидуальной и малоэтажной жилой застройки);

вторичный рынок (дома, уже имевшие хозяев, земельные участки, предназначенные для постройки домов индивидуальной и малоэтажной жилой застройки).

Первичный рынок жилой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризовать как развивающийся. Согласно докладу «О состоянии и использовании земель в автономном округе 2009 г.», в 2009 году было введено в действие 824,8 тыс. кв. метров общей площади квартир или 92,5% к уровню 2008 года. Ввод индивидуального жилья в общем объеме введённого в эксплуатацию жилья за отчетный период составил 229,4 тыс. кв. метров или на 23,7% больше, чем в 2008 году. Значительное уменьшение ввода жилья отмечается в городах: Лангепасе (на 67,6%), Когалыме (на 54,3%), Пыть-Яхе (на 52,9%), а также в Сургутском районе (на 44,3%). Наряду с этим в 7-ми муниципальных образованиях объемы ввода жилья превысили уровень 2008 года. Почти в два раза возросли объемы введенного жилья в городе Мегионе. Более чем в 1,4 раза увеличились объемы строительства жилья в городе Сургуте, в Октябрьском и Ханты-Мансийском районах. Наибольший ввод жилья осуществлён на территории следующих муниципальных образований: Сургуте - 196,6 тыс. кв. метров, Нижневартовске - 104,4 тыс. кв. метров, Ханты-Мансийске - 96,1 тыс. кв. метров, Советском районе - 58,6 тыс. кв. метров. Округ развивается, строится: статистические данные показывают, что население быстро растет, также растет приток приезжих специалистов - соответственно растет и рынок жилья, имеется большой спрос на аренду квартир.

 

Рисунок 3.1 - Ввод жилья на территории муниципальных образований

 

В 2009 году за счет средств окружного бюджета и местных бюджетов введено в действие индивидуальных жилых домов около 82,9 тыс. кв. метров общей площади. Лидером по индивидуальному строительству является Советский район (45,8 тыс. кв. метров), на втором месте - г. Югорск (33,1 тыс. кв. метров), на третьем месте - г. Ханты-Мансийск (26,9 тыс. кв. метров). Значительно по сравнению с 2008 годом увеличился ввод индивидуальных жилых домов в г. Лангепасе - в 2,6 раза, г. Покачи и г. Мегионе - в 2,4 раза, г. Сургуте - в 2,2 раза.

Средняя стоимость строительства 1-го квадратного метра общей площади жилых домов и общежитий (без индивидуальных жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов) в городах и районах автономного округа в 2009 году составила 34 454 рубля, и по сравнению с 2008 г увеличилась на 2 143 рубля. Средняя стоимость 1-го квадратного метра общей площади строительства колеблется по муниципальным образованиям от 23,5 тыс. рублей до 45,1 тыс. рублей. На стоимость строительства значительно влияют различия в проектах домов, виды и стоимость строительных материалов, транспортные расходы.

 

Рисунок 3.2 - Стоимость 1 кв. метра жилья в Югорске с сегментацией по типу, 2009 г

 

По данным статьи «Реконцепция проектов - новая тенденция строительной отрасли» [28], в 2009 году стоимость жилья снизилась на 5%.Средняя стоимость квадратного метра в новостройке за 2009 год составила 44 281 рублей. Причем в однокомнатной квартире она была 49 034 рублей, двухкомнатной - 44 805 руб., трехкомнатной - 41 789 рублей, четырехкомнатной - 38 201 рубль. Покупка дома обходилась гражданам округа в 26 773 рублей за кв.м (рис. 3.2).

На рисунке 3.3 представлена средняя стоимость жилья в округе: в Ханты-Мансийске средняя стоимость 52 975 тысяч рублей за кв.м., Сургуте - 49 280 рублей, Нефтеюганске- 47 920 рублей, а самая низкая цена в Кондинском районе -23 212 рублей, Лангепасе - 28 484 рублей и Урае - 28 545 рублей. В первом квартале 2009 года наблюдался наиболее высокий уровень стоимости жилья. Он составлил порядка 46 635 рублей, но постепенно цена снизилась на 5 %, что является общей тенденций для России, и уже в четвертом квартале показатель составил 43 326 рублей. По прогнозам, заметного роста цен на жилье в ближайший год ждать не стоит, но и снижения тоже не будет. Учитывая, что потребность населения в жилье остается высокой, начали работать ипотечные программы, банки снижают ипотечные ставки, а объемы строительства уменьшились, есть вероятность роста цен в 2011 году.

 

Рисунок 3.3 - Средняя стоимость жилья в округе

 

На территории автономного округа складывается положительная динамика роста введённого в эксплуатацию индивидуального жилья, что представлено на рисунке 3.4. Так в 2006 году было сдано 115,3 тыс. кв.м., 2007 - 186,3 тыс. кв.м., 2008 - 194,1 тыс. кв.м.

 

Рисунок 3.4 - Динамика роста эксплуатации индивидуального жилья

 

В округе осуществляется реализация целевых программ: «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа» на 2005-2015 годы» и «Развитие и модернизация жилищно-коммунального комплекса Ханты-Мансийского автономного округа» на 2005 -2012 годы», а также подпрограмм «Доступное жилье молодым», «Обеспечение жилыми помещениями граждан из числа коренных малочисленных народов в Ханты-Мансийском автономном округе», «Ипотечное жилищное кредитование».

В статье «Нужна пропорция между ценой жилья и зарплатой» показано, что именно на базе соотношения зарплат и цены квадратного метра принималось решение об этих жилищных программах. Средняя зарплата в округе 37 тыс. руб., при этом в Сургуте более 50 тыс. (включая бюджетников). Цена на «квадрат» новостройки в Сургуте тоже выше - от 45 до 50 тыс. руб. И это соотношение не сильно изменилось с кризисом [31].

Вторичный рынок жилой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризоват

Похожие работы

<< < 2 3 4 5 6 7 8 9 10 > >>