Анализ рынка гостиничной недвижимости

Расчетные показатели «Фламинго» Значение показателя Годы прогнозного периода, год20122013201420152016Исходная информация по объекту оценки1. Площадь оцениваемого объекта, м25002. Доля неиспользуемой площади,

Анализ рынка гостиничной недвижимости

Курсовой проект

Экономика

Другие курсовые по предмету

Экономика

Сдать работу со 100% гаранией

Содержание

 

Введение

. Теоретическая часть. Оценочная стоимость недвижимости

. Практическая часть. Оценочная стоимость гостиничной недвижимости на примере 3-х гостиниц Южного Административного Округа Москвы: «Джаз-отель», «Фламинго» и «Электрон»

Заключение

Список использованной литературы

 

Введение

 

Сегодня в условиях, когда на мировом гостиничном рынке наблюдается падение заполняемости отелей, собственники отелей идут на беспрецедентные меры в целях привлечения клиентов. Гостиницы верхнего сегмента до последнего времени прилагали максимум усилий для сохранения цен на прежнем уровне за счет специальных предложений и акций. Однако в августе было отмечено уменьшение цен на гостиничные номера некоторых международных операторов. Так, по данным компании Smith Travel Research, гостиничная сеть Starwood Hotels понизила классность ряда своих отелей, а сети Hilton и InterContinental отказались от традиционных для пятизвездочных отелей услуг: бесплатных газет, цветов в номерах и пр.

Однако для российских отельеров подобные меры остаются неприемлемыми. Тем не менее, они готовы идти на уступки клиентам. Пансионат «Олимпийский Дагомыс» в Сочи, например, предлагает отдых в рассрочку: изначально клиент оплачивает 50% стоимости путевки, а оставшуюся сумму возвращает в течение 6 месяцев.

Со своей стороны Правительство Москвы предпринимает попытки по стимулированию гостиничного сегмента: собственникам офисных комплексов в центре города было предложено переоборудовать их в небольшие гостиницы. Однако на сегодняшний день нельзя однозначно судить, окажется ли данная мера реальной и востребованной с учетом соотношения стоимости проведения перепланировки, а также оснащения гостиничных номеров и существенно снизившегося с конца 2008 г. дохода с номера. Кроме того, в связи с тем, что гостиничный сегмент все меньше привлекает инвесторов, власти Москвы продлили на 10 лет (до 2020 г.) реализацию программы по строительству гостиниц. Напомним, что изначально к 2010 г. предполагалось увеличить количество гостиниц в столице до 556.

Тема данной работы определена как анализ рынка гостиничной недвижимости (на примере 3-х гостиниц Южного Административного Округа Москвы: «Джаз-отель», «Фламинго» и «Электрон»).

Объектом данной работы выступают предприятия, осуществляющие свою деятельность на данном рынке. Предметом данного исследования является маркетинговая деятельность предприятий и, прежде всего, маркетинговое исследование как составляющая этой деятельности.

Проблемой данного маркетингового исследования является определение конкурентоспособности того или иного объекта недвижимости. Целью данного маркетингового исследования является выявление отношения потребителей к тем или иным объектам недвижимости и на этой основе выбор самых привлекательных сегментов рынка. Задачами данного маркетингового исследования будет являться определение мнения потребителей к объектам гостиничной недвижимости г. Москвы и Московской области, сравнение отношения потребителей к различным игрокам данного рынка и разработка рекомендаций по использованию результатов исследования.

 

1. Теоретическая часть. Оценочная стоимость недвижимости

 

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки - инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основные подходы к оценке недвижимости

Доходный подход

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

При расчёте доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

 

 

где - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.)

- Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

- Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

 

где - коэффициент капитализации

- ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

- норма возврата капитала - процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга. Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда. Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке. Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами. Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого о

Похожие работы

1 2 3 4 > >>